Quali sono i passaggi per l’acquisto di una casa ?

Nelle guide che circolano online trovo ancora due errori che si ripetono da anni: che l’agenzia debba essere iscritta a un Ruolo abolito nel 2010, e che le imposte si calcolino sul prezzo pattuito. Nessuna delle due cose è vera, e la seconda vi costa denaro.

Primo passaggio: verificare l’agenzia, nel registro giusto

L’agenzia immobiliare è un mediatore abilitato, e l’abilitazione oggi si controlla in Camera di Commercio, non in un Ruolo.

Il Ruolo degli agenti di affari in mediazione è stato soppresso dal D.Lgs. 59 del 26 marzo 2010. Da allora l’attività si avvia con una SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività, presentata alla Camera di Commercio competente, e il mediatore risulta iscritto in una sezione dedicata del REA, il Repertorio Economico Amministrativo. L’ufficio del Registro delle Imprese verifica periodicamente che i requisiti siano ancora rispettati e, se vengono a mancare, avvia la cancellazione.

Tradotto in pratica: chiedete il numero di iscrizione e la denominazione esatta, poi fatevi rilasciare una visura. È gratuito da chiedere, richiede cinque minuti ed è l’unico modo per sapere se la provvigione che state per pagare va a un professionista abilitato. La provvigione, ricordatelo, è dovuta solo a mediatore regolarmente iscritto.

Dalla proposta al compromesso: dove si gioca davvero la partita

La proposta di acquisto non è un documento informale: quando il venditore la accetta e voi ne ricevete comunicazione scritta, il vincolo è già nato.

Alla proposta si accompagna quasi sempre una caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile. Il meccanismo è asimmetrico e conviene conoscerlo prima di firmare: se l’inadempiente è chi ha versato la caparra, l’altra parte può recedere e trattenerla; se l’inadempiente è chi l’ha ricevuta, l’altra parte può recedere ed esigerne il doppio. A operazione conclusa, la caparra si imputa al prezzo.

Il contratto preliminare arriva dopo e mette per iscritto tutto: prezzo, tempi di consegna, modalità di pagamento, arredi inclusi, stato degli impianti, eventuale condizione sospensiva legata al mutuo. Quest’ultima clausola è quella che vi salva se la banca dice di no dopo che avete già versato la caparra.

La trascrizione del preliminare, che quasi nessuno chiede

Un preliminare stipulato per atto notarile può essere trascritto nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice civile.

La trascrizione rende il vostro impegno opponibile ai terzi: se tra il compromesso e il rogito il venditore vende a un altro, ipoteca l’immobile o subisce un pignoramento, voi siete protetti. Gli effetti però non durano all’infinito, cessano se entro un anno dalla data concordata per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, non si trascrive l’atto definitivo. Costa qualcosa in più di notaio e imposte. Su un immobile costoso, o su un venditore di cui sapete poco, è denaro speso bene.

Il mutuo: la perizia decide più della vostra busta paga

La banca non valuta soltanto voi, valuta anche la casa.

Oltre all’istruttoria sul reddito e sull’affidabilità creditizia, l’istituto incarica un perito di stimare l’immobile, e delibera l’importo su quella stima, non sul prezzo che avete concordato. Se la perizia risulta più bassa del prezzo, la differenza la mettete voi. È la ragione per cui conviene arrivare alla proposta con un’idea realistica del valore di mercato: il tema lo approfondisco in quanto offrire per l’acquisto di una casa.

Confrontate almeno tre preventivi e guardate il TAEG, non il tasso nominale: il TAEG incorpora perizia, istruttoria, incasso rata e assicurazione obbligatoria, cioè le voci in cui si nascondono le differenze vere tra due offerte apparentemente identiche.

Il rogito e le imposte: chi paga cosa

Al rogito il notaio verifica la titolarità, legge l’atto, lo registra e versa le imposte per vostro conto.

La base imponibile dipende da chi vende. Se vende un privato e voi acquistate come persona fisica, potete chiedere espressamente in atto il regime del prezzo-valore: l’imposta si calcola sul valore catastale, ottenuto rivalutando del 5% la rendita e moltiplicandola per 110 nel caso della prima casa. Se vende un’impresa con applicazione dell’IVA, si paga invece sul prezzo dichiarato.

A queste voci si aggiungono l’onorario del notaio, la provvigione dell’agenzia e, se accendete un mutuo, l’imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale erogato per la prima casa.

Agevolazioni prima casa: i requisiti, quelli veri

Il beneficio non è automatico e si perde con facilità.

• L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli).
• Dovete avere la residenza nel comune dell’immobile o trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
• Non dovete possedere un’altra abitazione nello stesso comune, né altri immobili acquistati in Italia con le medesime agevolazioni.
• Se avete già una prima casa in un altro comune, potete comunque accedere al beneficio vendendola entro due anni dal nuovo acquisto.

Sul mutuo esiste poi la detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi, calcolata su un tetto di 4.000 euro annui: il risparmio massimo è quindi di 760 euro all’anno, non di 4.000, ed è subordinato all’utilizzo dell’immobile come abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

La lista che tengo aperta durante tutta la trattativa

1. Visura camerale dell’agenzia e conferma della provvigione, per iscritto, prima della proposta.
2. Visura ipotecaria e catastale dell’immobile, per scoprire ipoteche o difformità prima e non dopo la caparra.
3. Condizione sospensiva del mutuo nel preliminare, sempre.
4. Richiesta del prezzo-valore al notaio, da formulare in atto: se non la chiedete, non ve la applica nessuno.
5. Ultima visita all’immobile poche ore prima del rogito, con impianti accesi.

Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce il parere di un notaio, di un commercialista o di un consulente creditizio. Aliquote e requisiti possono cambiare: verificateli prima di firmare.