Come funziona vendita appartemento ?

Le vendite che saltano quasi mai saltano sul prezzo. Saltano su una planimetria catastale che non corrisponde alle stanze, su una veranda chiusa vent’anni fa senza dirlo a nessuno, su un attestato energetico che nessuno ha mai fatto redigere. Roba che si sistema prima, se la si guarda prima.

Le sei tappe, nell’ordine in cui accadono davvero

Chi vende arriva quasi sempre impreparato alla tappa numero tre, perché immagina che la trattativa vera cominci dopo.

1. Incarico di mediazione scritto, con durata, esclusiva e provvigione definiti, oppure decisione di vendere direttamente.
2. Valutazione e pubblicazione dell’annuncio, che per legge deve già riportare classe energetica e indice di prestazione.
3. Proposta di acquisto firmata dall’interessato, di norma irrevocabile per un termine breve e accompagnata da un assegno a titolo di caparra.
4. Accettazione scritta della proposta e comunicazione all’acquirente: qui nasce il vincolo.
5. Contratto preliminare, che mette nero su bianco tempi, condizioni, arredi, stato degli impianti e clausola sospensiva del mutuo.
6. Rogito notarile, con saldo del prezzo, consegna delle chiavi, registrazione e trascrizione a cura del notaio.

Tra la quarta e la sesta tappa passano in genere due o tre mesi. Sono i mesi in cui si scopre se la casa è vendibile come la si è raccontata.

L’incarico all’agenzia: si firma per primo e si legge per ultimo

L’incarico di mediazione è un contratto, non un modulo: contiene la durata, l’eventuale esclusiva, la misura della provvigione e le condizioni in cui questa è dovuta.

Sulla provvigione vale l’articolo 1755 del Codice civile: il mediatore ha diritto al compenso da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La giurisprudenza colloca quel momento nella nascita di un vincolo giuridico tra le parti messe in contatto, e riconosce il diritto alla provvigione anche quando l’intervento del mediatore ha portato alla stipula di un preliminare. In pratica, se la proposta è accettata la provvigione matura, anche se il rogito arriverà molto dopo.

Due cose da guardare prima di firmare: la durata dell’esclusiva, che conviene tenere contenuta e rinnovare consapevolmente, e la definizione esatta dell’evento che fa scattare il compenso. Sono le due righe che poi non si discutono più.

La cartella del venditore: tre documenti che possono fermare il rogito

Il notaio non firma se mancano certe dichiarazioni, e nessuna di queste si procura in ventiquattr’ore.

La conformità catastale

L’atto deve contenere gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari che i dati e le planimetrie corrispondono allo stato di fatto, oppure un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. Lo impone l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, e l’omissione comporta la nullità dell’atto. Se avete spostato una parete o chiuso un balcone senza aggiornare la planimetria, l’aggiornamento va fatto prima, non il giorno del rogito.

Le menzioni urbanistiche

L’atto deve indicare gli estremi del titolo edilizio che ha legittimato la costruzione. Per gli immobili la cui costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge 765/1967, l’articolo 40 della legge 47/1985 consente al venditore di sostituire quegli estremi con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Attenzione però: quella dichiarazione salva la validità dell’atto, non sana un eventuale abuso, che resta perseguibile in sede amministrativa.

L’attestato di prestazione energetica

L’APE va redatto a spese del proprietario, mostrato in fase di trattativa, richiamato negli annunci e allegato al rogito. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, quando dovuta, le parti rispondono in solido e in parti uguali di una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro. La nullità dell’atto per questo motivo è stata eliminata, la sanzione no.

Quanto costa vendere: le voci che restano a chi vende

Le imposte di trasferimento sono a carico dell’acquirente, ma il venditore ha comunque la sua colonna di spese.

Sulla plusvalenza vale la pena essere precisi, perché è la voce che sorprende di più. Se rivendete entro cinque anni dall’acquisto un immobile che non è stato la vostra abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, il guadagno è tassabile, e potete chiedere al notaio in atto l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% anziché la tassazione ordinaria. Gli immobili ricevuti per successione restano fuori. Dal 1° gennaio 2024 esiste inoltre una regola specifica per gli immobili oggetto di interventi con il Superbonus: il periodo rilevante sale a dieci anni dalla conclusione dei lavori, sempre con esclusione dell’abitazione principale e degli immobili pervenuti per successione.

Il condominio entra nella trattativa più di quanto pensiate

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Lo stabilisce l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, e non è un dettaglio contabile: significa che l’amministratore può chiedere quelle somme al nuovo proprietario, che poi si rivarrà su di voi. Per questo un acquirente informato chiede l’attestazione dell’amministratore su spese, morosità, lavori deliberati e liti in corso, e per questo conviene procurarsela prima che ve la chiedano. Un consuntivo pulito consegnato spontaneamente vale più di molte parole in visita.

Il momento in cui non si torna più indietro

Si legge spesso che il venditore resta libero di ripensarci fino al rogito. Non è vero, e crederci può costare caro.

Quando la proposta è accettata e l’accettazione è comunicata all’acquirente, oppure quando è stato firmato un preliminare, l’obbligo di concludere la vendita esiste già. Se poi vi tirate indietro, la controparte può agire ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile e ottenere dal giudice una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso, oltre al risarcimento. Se avete ricevuto una caparra confirmatoria, l’altra parte può in alternativa recedere ed esigerne il doppio, secondo l’articolo 1385. La libertà di ripensamento, per chi vende, finisce con la firma sull’accettazione. Sul modo in cui quella proposta si costruisce dal lato opposto del tavolo ho scritto una guida dedicata a come si decide quanto offrire per una casa: leggerla aiuta anche chi vende a capire che cosa si troverà davanti.

Vendere senza agenzia: quando ha senso

Vendere in proprio elimina la provvigione ma non elimina nessuno degli adempimenti.

Funziona bene quando l’immobile è documentalmente in ordine, quando avete tempo per gestire visite e telefonate, e quando conoscete i prezzi reali della vostra via, non quelli chiesti negli annunci. Funziona male quando c’è una difformità da sanare, una successione non ancora trascritta, o un acquirente che deve ottenere un mutuo e va accompagnato. In quei casi il costo dell’agenzia si paga quasi da solo, semplicemente perché evita i mesi persi.

Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo del parere di un notaio, di un commercialista o di un tecnico abilitato. Aliquote, sanzioni e requisiti possono cambiare: verificate la vostra posizione prima di firmare un incarico o accettare una proposta.