Cosa si intende per legittimità di un immobile ?

«L’immobile è a norma» è una frase che, da sola, non significa niente. Esistono tre conformità diverse, e una casa può essere impeccabile su due e fuori gioco sulla terza. La parola che conta davvero, e che ha una definizione di legge precisa, è un’altra: stato legittimo.

La definizione, letta parola per parola

Lo stato legittimo non descrive com’è fatta la casa oggi, ma quali atti amministrativi hanno reso lecito ciò che si vede.

Il punto di partenza è il titolo abilitativo: il permesso di costruire, la vecchia licenza edilizia, la DIA o la SCIA a seconda dell’epoca e del tipo di intervento. Un immobile è legittimo quando lo stato dei luoghi corrisponde a quanto quei titoli hanno autorizzato. Se una veranda, un soppalco o un frazionamento sono stati realizzati senza il titolo necessario, quella porzione è abusiva e trascina con sé l’intera unità immobiliare nel territorio dell’irregolarità.

Rientrano espressamente nella formazione dello stato legittimo anche i titoli in sanatoria e i provvedimenti di condono: un abuso regolarizzato torna legittimo a tutti gli effetti, non resta in una zona grigia. Allo stesso modo concorrono i provvedimenti che hanno definito la vicenda con il pagamento di una sanzione pecuniaria al posto della demolizione, e la dichiarazione di tolleranza costruttiva prevista dall’articolo 34-bis.

Che cosa ha cambiato il Salva Casa: una congiunzione

La modifica più rilevante del 2024 sta in una parola, e riguarda milioni di case ordinarie.

Nella versione precedente lo stato legittimo era quello stabilito dal titolo originario e da quello dell’ultimo intervento sull’intero immobile. Serviva quindi ricostruire la catena completa, dal primo permesso a oggi, cosa spesso impossibile su un edificio degli anni Cinquanta passato per cinque proprietari. Oggi quella «e» è diventata una «o»: basta il titolo originario, oppure l’ultimo titolo che ha riguardato l’intero immobile, a condizione che l’amministrazione, quando lo ha rilasciato, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi nell’ambito di un procedimento idoneo a farlo.

È una semplificazione reale, non cosmetica. Ma va letta bene: la condizione sulla verifica pregressa non è un dettaglio, ed è esattamente il punto su cui un tecnico prudente si ferma prima di firmare qualunque attestazione.

Le tre conformità che quasi tutti confondono

Un immobile può essere edilizialmente legittimo e comunque avere una planimetria catastale sbagliata, o non avere mai avuto l’agibilità.

Su quest’ultima riga circola parecchia confusione, alimentata da guide non aggiornate. Il vecchio certificato di agibilità rilasciato dal Comune non esiste più: dal D.Lgs. 222/2016 l’articolo 24 del Testo unico prevede una segnalazione certificata, presentata da un professionista entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura, senza alcun provvedimento di rilascio da parte dell’ente. Allo stesso modo non esiste nessun «certificato di conformità» comunale che attesti la legittimità: quella si dimostra con i titoli, e a metterli in fila è un tecnico.

Le tolleranze: quando uno scostamento non è un abuso

Nessun cantiere finisce identico al disegno, e la legge lo sa da tempo.

La regola generale dell’articolo 34-bis è semplice: il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e di ogni altro parametro non costituisce violazione edilizia se resta entro il 2% delle misure previste nel titolo. Il Salva Casa ha però aggiunto un secondo regime, più generoso, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con soglie crescenti al diminuire della dimensione dell’unità immobiliare.

• Superficie utile superiore a 500 metri quadrati: 2%.
• Tra 300 e 500 metri quadrati: 3%.
• Tra 100 e 300 metri quadrati: 4%.
• Inferiore a 100 metri quadrati: 5%.
• Inferiore a 60 metri quadrati: 6%.

Accanto a queste, l’articolo prevede le tolleranze esecutive: irregolarità geometriche minime, modifiche alle finiture di lieve entità, diversa collocazione di impianti e opere interne, purché non violino la disciplina urbanistica e non pregiudichino l’agibilità. Una porta interna spostata di venti centimetri non è un abuso. Una stanza in più ricavata sul terrazzo lo è, e nessuna percentuale la salva.

Gli immobili vecchi, quelli senza titolo

Per moltissime case italiane il titolo edilizio originario semplicemente non è mai esistito, ed è perfettamente normale.

L’obbligo generalizzato di licenza su tutto il territorio comunale è arrivato con la legge 765/1967, in vigore dal 1° settembre 1967. Prima di quella data l’obbligo riguardava, in linea di massima, i soli centri abitati e le zone dotate di strumento urbanistico. Per gli immobili realizzati quando il titolo non era richiesto, la norma ammette di dimostrare l’epoca di realizzazione con le informazioni catastali di primo impianto o con altri documenti probanti: riprese fotografiche datate, estratti cartografici, documenti d’archivio.

Un chiarimento che vale la pena fare, perché lo vedo sbagliato spesso: la legge 47/1985 non è una norma che esentava dal titolo abilitativo. È la legge del primo condono edilizio, e il suo articolo 40 serve a un’altra cosa, cioè a permettere al venditore di un immobile iniziato prima del settembre 1967 di sostituire gli estremi del titolo con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio nell’atto di vendita.

Quando l’immobile non è legittimo: due strade diverse

Dal 2024 la sanatoria non è più un binario unico, e la differenza tra i due percorsi è sostanziale.

L’articolo 36 resta la strada per gli abusi più gravi, cioè le opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità. Richiede la doppia conformità piena: l’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. È un requisito che esclude buona parte delle situazioni reali, perché nel frattempo i piani cambiano.

L’articolo 36-bis, introdotto dal Salva Casa, è la novità: si applica alle parziali difformità, alle variazioni essenziali e alle opere eseguite in assenza o difformità dalla SCIA, e attenua il requisito. Chiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente all’epoca della realizzazione. La regolarizzazione passa per una domanda al Comune con asseverazione tecnica e comporta il pagamento di una sanzione pecuniaria commisurata all’aumento di valore dell’immobile, entro i limiti fissati dalla norma. Su importi esatti e termini procedurali le fonti divulgative non concordano sempre: è un punto da far verificare al tecnico sul caso concreto, non da dare per acquisito leggendo un articolo.

Perché la parola pesa così tanto in una compravendita

La legittimità non è un tema da studio tecnico: è la condizione che rende un immobile vendibile, finanziabile e ristrutturabile.

• L’atto di vendita deve contenere le menzioni urbanistiche previste dall’articolo 46 del Testo unico, e la loro assenza incide sulla validità dell’atto stesso.
• La banca difficilmente eroga un mutuo su un immobile con difformità aperte, perché la garanzia perde valore.
• Le agevolazioni fiscali sui lavori presuppongono la regolarità edilizia dell’immobile su cui si interviene.
• Il valore di mercato di un immobile con una difformità nota si allinea, nella trattativa, al costo della sua regolarizzazione. Sempre.

Tre malintesi che vale la pena smontare, per chiudere. Primo: «se la casa ha vent’anni è sanata dal tempo». Falso, l’abuso edilizio non si prescrive sul piano amministrativo. Secondo: «l’agibilità dimostra che è tutto in regola». Falso, attesta altro. Terzo: «se il Catasto è aggiornato, l’immobile è legittimo». Anche questo falso: il Catasto ha finalità fiscali, e una planimetria aggiornata può fotografare benissimo un abuso.

Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo di una verifica tecnica né del parere di un professionista abilitato o di un notaio. La materia edilizia varia anche a livello regionale e comunale: fate valutare il vostro caso specifico prima di prendere decisioni.