Come funziona l’acquisto di una casa su carta ?

Si firma davanti a un plastico e a due rendering, e si comincia a pagare un immobile che ancora non esiste. È l’unico acquisto in cui il denaro esce prima che ci sia qualcosa da toccare, ed è esattamente per questo che la legge lo tratta a parte.

Che cosa è, per la legge, un immobile da costruire

Non basta che il cantiere sia aperto: la definizione è tecnica e decide quali tutele avete davvero.

Il D.Lgs. 122/2005 considera immobile da costruire quello per cui è già stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo edilizio) ma che non è ancora edificato, oppure la cui costruzione si trova in uno stadio tale da non permettere ancora l’agibilità. Fuori da questo perimetro, per esempio davanti a un edificio finito e agibile, la disciplina speciale non si applica e tornano le regole ordinarie della compravendita.

C’è poi una data che vale la pena segnare: le regole rafforzate dal D.Lgs. 14/2019 si applicano alle operazioni il cui titolo abilitativo è stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019. Per un cantiere autorizzato prima, resta il testo del 2005 nella versione precedente. È la prima domanda da fare al costruttore, prima ancora del prezzo.

La fideiussione, il documento che viene prima di tutti

La garanzia fideiussoria va consegnata all’acquirente al momento della stipula del contratto o prima, mai dopo.

Copre la restituzione di tutte le somme che avete versato, acconti e caparra compresi, se il costruttore entra in una situazione di crisi. Dal 2022 non è più un documento redatto liberamente dalla banca o dall’assicurazione: il decreto del Ministero della giustizia n. 125 del 6 giugno 2022 ne ha fissato il modello standard, applicabile alle fideiussioni stipulate a partire dal 23 settembre 2022. Un testo che si discosti da quel modello è un segnale da approfondire subito con il notaio.

La sanzione, qui, è pesante e a senso unico: la mancata consegna rende il contratto nullo, ma è una nullità relativa, che può essere invocata soltanto da voi. Il costruttore non può usarla per liberarsi di un affare diventato poco conveniente.

Il preliminare non è più una scrittura privata qualsiasi

Dal 2019 il contratto preliminare relativo a un immobile da costruire si stipula per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Significa che il notaio entra in scena molto prima del rogito, e non è una formalità: è il momento in cui qualcuno verifica per voi che la fideiussione esista e sia conforme. L’articolo 6 del decreto impone inoltre un contenuto minimo obbligatorio, dagli estremi del titolo edilizio alle caratteristiche tecniche della costruzione, dai termini di ultimazione all’indicazione di eventuali ipoteche gravanti sull’area.

Una volta stipulato per atto notarile, il preliminare si può trascrivere nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice civile. Su un cantiere che durerà due anni, è la differenza tra essere un creditore qualsiasi e avere una posizione opponibile a chi arriva dopo.

Durante il cantiere: l’ipoteca del costruttore è il rischio che nessuno vi racconta

Il terreno su cui sorge il vostro appartamento è quasi sempre ipotecato a garanzia del mutuo dell’impresa.

L’articolo 8 del decreto risolve il problema in modo netto: il notaio non può stipulare la compravendita se prima, o nello stesso momento, non si è proceduto al frazionamento del finanziamento in quote e al frazionamento o alla cancellazione dell’ipoteca sulla vostra unità. Tradotto: non dovete comprare un appartamento che continua a rispondere dei debiti dell’impresa per l’intero complesso.

Sui pagamenti, la regola pratica è banale ma la vedo ignorare spesso: versate a stato di avanzamento verificabile, chiedendo che ogni tranche sia agganciata a una fase reale del cantiere, e non a una data del calendario. Una data passa da sola, una soletta gettata no.

Al rogito: la polizza decennale postuma

La polizza indennitaria decennale copre i danni materiali all’immobile derivanti da rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi, compresi quelli del suolo, che si manifestano dopo la stipula.

Va consegnata al momento del trasferimento della proprietà, e anche qui esiste un modello standard: il decreto del Ministero dello sviluppo economico n. 154 del 20 luglio 2022, in uso per le polizze stipulate dal 5 novembre 2022. Conservatela con l’atto: dieci anni sono lunghi, e il documento serve nel momento peggiore, quando compare una crepa che non doveva esserci.

Il Fondo di solidarietà non è la rete che molti credono

Il Fondo istituito dal decreto del 2005 esiste ancora, ma non protegge chi compra oggi.

Era pensato per indennizzare chi aveva già subito la crisi di un costruttore prima dell’entrata in vigore della normativa. Il termine per presentare domanda è scaduto il 30 giugno 2008, quello per integrare la documentazione il 15 gennaio 2009. Da allora il Fondo, gestito da Consap, è in fase di erogazione delle quote ai soli aventi diritto di allora. Le guide che lo presentano come una tutela attuale per l’acquirente di un cantiere aperto nel 2026 raccontano una cosa che non esiste più: oggi la protezione sta tutta nella fideiussione e nella polizza.

Rent to buy: l’alternativa, con una clausola da leggere per prima

Il rent to buy è disciplinato dall’articolo 23 del D.L. 133/2014, convertito nella legge 164/2014, e non è un semplice affitto con promessa verbale.

È un contratto di godimento in funzione della successiva vendita: si occupa subito l’immobile, si paga un canone, e solo la quota indicata nel contratto viene imputata al prezzo finale. La parte restante resta corrispettivo del godimento, come un normale affitto. Sul punto le guide sono spesso approssimative e lasciano intendere che tutto quanto versato si scali dal prezzo: non è così, e la percentuale è la prima cosa da negoziare.

Il contratto è trascrivibile, il che protegge l’aspirante acquirente dalle vicende del proprietario. Prevede anche i casi di risoluzione per inadempimento, con conseguenze diverse a seconda di chi è inadempiente, e stabilisce che si risolva se il conduttore non paga un numero minimo di canoni fissato dalle parti. Prima di firmare, leggete quella clausola e quella sulla quota imputata: sono le due che decidono quanto vi costa un ripensamento.

Tre domande che ricevo spesso

Posso comprare su carta senza mutuo, pagando solo a stati di avanzamento?
Sì, ed è frequente. La fideiussione resta comunque obbligatoria, perché garantisce le somme versate a prescindere da come le avete reperite.

Se il costruttore consegna in ritardo, la fideiussione mi rimborsa?
No. La garanzia interviene nelle situazioni di crisi dell’impresa e in caso di mancata consegna della polizza decennale, non per un ritardo di cantiere. Le penali per il ritardo vanno scritte nel preliminare, altrimenti non esistono.

Conviene ancora comprare su carta rispetto all’usato?
Dipende da cosa mettete sul piatto. Sull’usato vedete quello che comprate e trattate sul prezzo, tema che ho affrontato in tutti i passaggi dell’acquisto di una casa già costruita. Sul nuovo ottenete prestazioni energetiche, capitolato modificabile e garanzia decennale, ma vi assumete il rischio del cantiere. Non c’è una risposta valida per tutti.

Contenuto a scopo informativo, che non sostituisce il parere di un notaio, di un avvocato o di un tecnico abilitato. Norme, modelli standard e termini possono cambiare: verificate la vostra situazione specifica prima di firmare qualsiasi documento.