La risposta più utile a questa domanda è anche la più antipatica: non lo rilascia nessuno. Chi si presenta allo sportello del Comune chiedendo il certificato di stato legittimo esce quasi sempre convinto che l’impiegato non abbia capito la richiesta. L’impiegato ha capito benissimo: quel certificato, come atto amministrativo, non esiste.
In breve
- Nessun ufficio pubblico rilascia un «certificato di stato legittimo».
- Firma un tecnico iscritto all’albo, con una relazione asseverata.
- Una falsa asseverazione ricade nell’articolo 481 del Codice penale.
- Il Comune fornisce i titoli, non un giudizio di conformità.
- 1 Quattro soggetti attorno allo stesso fascicolo, un solo firmatario
- 2 Chi può firmare, e fino a dove arriva la sua competenza
- 3 Perché quella firma pesa: la responsabilità è penale
- 4 Che cosa vi consegna il tecnico, materialmente
- 5 Tre nomi che circolano e nessuno rilascia
- 6 Quanto costa e quanto ci vuole
Quattro soggetti attorno allo stesso fascicolo, un solo firmatario
Nella pratica ruotano attorno allo stato legittimo quattro soggetti diversi, e solo uno di loro mette una firma che si assume il rischio.
Confondere i ruoli è il motivo per cui la ricerca si blocca. Il notaio, per esempio, chiede l’attestazione ma non la produce; la banca la pretende per erogare, e non la valuta nel merito. Ecco la ripartizione reale.
| Soggetto | Che cosa fa davvero | Che cosa non può fare |
|---|---|---|
| Comune, ufficio edilizia privata | Consegna copia dei titoli edilizi e dei grafici approvati, dopo accesso agli atti | Rilasciare un certificato che dichiari legittimo l’immobile |
| Tecnico abilitato | Rileva lo stato dei luoghi, lo confronta con i titoli e assevera l’esito | Sanare da solo una difformità: quella è una pratica a parte |
| Notaio | Riceve l’attestazione, la richiama in atto e verifica la conformità catastale | Verificare di persona la corrispondenza fra disegni e muri |
| Banca e suo perito | Chiede l’attestazione come condizione per erogare il mutuo | Sostituirsi al tecnico di parte: la perizia serve alla banca, non a voi |
Chi può firmare, e fino a dove arriva la sua competenza
Può asseverare lo stato legittimo qualunque tecnico iscritto a un albo professionale con competenza in materia edilizia: architetto, ingegnere, geometra, perito industriale edile.
Il punto delicato non è l’attestazione in sé, ma ciò che succede subito dopo. Se dal confronto emerge una difformità, serve una pratica edilizia, e lì le competenze si separano. L’articolo 16, lettera m) del R.D. 274/1929 assegna al geometra le «modeste costruzioni civili», e una giurisprudenza di legittimità ormai consolidata gli preclude progettazione e direzione lavori delle strutture portanti in cemento armato a destinazione civile, anche di dimensioni ridotte. Per un appartamento in condominio da verificare sulla carta la questione non si pone quasi mai. Per un rustico con un solaio rifatto senza titolo, sì.
Le due domande da fare prima di conferire l’incarico
Sono banali e quasi nessuno le fa, eppure filtrano gran parte dei problemi.
La prima riguarda l’iscrizione all’albo, con numero e provincia: si verifica online in due minuti. La seconda riguarda l’assicurazione. L’articolo 5 del DPR 137/2012 impone al professionista di stipulare una polizza di responsabilità civile professionale e di comunicare al cliente, già al momento dell’incarico, gli estremi della polizza e il relativo massimale. Chiederli non è diffidenza, è la procedura prevista dalla norma.
Perché quella firma pesa: la responsabilità è penale
L’attestazione vale non perché porti un timbro, ma perché chi la firma risponde di quello che scrive.
L’articolo 481 del Codice penale punisce la falsità ideologica in certificati commessa da chi esercita un servizio di pubblica necessità, con la reclusione fino a un anno oppure con la multa da 51 a 516 euro. La Cassazione ha applicato ripetutamente questa norma proprio alle false asseverazioni di conformità delle opere agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi comunali: la dichiarazione del tecnico, proveniente da un soggetto qualificato, serve a fornire informazioni attendibili alla pubblica amministrazione.
La multa, presa da sola, fa sorridere. La condanna, la segnalazione all’ordine e il risarcimento civile verso l’acquirente che ha comprato un immobile irregolare no. È questo, e non la carta, che vi state comprando quando pagate una relazione asseverata.
Che cosa vi consegna il tecnico, materialmente
Il fascicolo che ricevete non è un foglio unico con un bollo, ma un piccolo dossier.
- La relazione asseverata, che nei vari studi prende nomi diversi (attestazione di stato legittimo, relazione di regolarità urbanistico-edilizia) senza che il contenuto cambi.
- Gli elaborati di raffronto: stato autorizzato e stato di fatto messi a confronto, di solito con la classica sovrapposizione a colori.
- Le copie dei titoli ottenute in Comune e la planimetria catastale, allegate a supporto.
Per gli immobili realizzati prima dell’obbligo generalizzato di titolo abilitativo, cioè prima del 1° settembre 1967 fuori dai centri urbani, lo stato legittimo si dimostra con le informazioni catastali di primo impianto oppure con altri documenti probanti: riprese fotografiche datate, estratti cartografici, documenti d’archivio. Il tecnico che vi dice che «senza permesso non si può fare niente» su una casa del 1930 sta sbagliando strada. Sul significato preciso di questi termini ho scritto una guida dedicata, perché il vocabolario qui fa la differenza: che cosa si intende davvero per legittimità di un immobile.
Tre nomi che circolano e nessuno rilascia
Su questo argomento gira una piccola mitologia di documenti immaginari, e conviene smontarla.
Il primo è il «certificato di conformità edilizia», o «certificato di regolarità urbanistica»: nessun ufficio comunale lo emette, quando esiste è una relazione di un professionista. Il secondo è il certificato di agibilità inteso come atto rilasciato dal Comune: dal 2016 è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, che presenta il privato tramite il proprio tecnico. Il terzo equivoco riguarda le fonti: la legge 47/1985 non è la Legge Tognoli, è il primo condono edilizio, e non è stata sostituita da un inesistente «Codice dell’Edilizia». Il testo di riferimento si chiama Testo unico dell’edilizia ed è il DPR 380/2001, dove trovate sia l’articolo 9-bis sullo stato legittimo, sia l’articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive, sia gli articoli 36 e 36-bis sull’accertamento di conformità.
Quanto costa e quanto ci vuole
Il compenso è libero e cambia molto: dipende dalla dimensione dell’immobile, dall’età dei titoli e da quanto è disordinato l’archivio comunale competente.
Per questo l’unico consiglio sensato è chiedere un preventivo scritto che dica esplicitamente se comprende l’accesso agli atti, il rilievo in loco e le eventuali pratiche catastali, o se quelle voci arrivano dopo. Sui tempi, la variabile non è il tecnico: è il Comune, che ha trenta giorni per rispondere all’accesso agli atti. Chi organizza una trattativa senza tenerne conto si ritrova a scegliere fra firmare al buio e far saltare l’accordo.
Contenuto a scopo informativo. Non sostituisce la valutazione di un tecnico abilitato sul caso concreto né il parere di un notaio: prassi, modulistica e tempi variano da Comune a Comune.
Sapere chi firma è metà del lavoro
L’altra metà è capire in che ordine si recuperano i documenti, e perché l’accesso agli atti va avviato prima della proposta.
Come verificare la legittimità di un immobile, passo per passo
