Le guide raccontano l’acquisto di una casa come una scala: cinque gradini, uno dopo l’altro, e in fondo le chiavi. Nella realtà tre di quei gradini si salgono contemporaneamente, e chi li affronta in fila perde settimane esattamente nel momento in cui non ne ha.
In breve
- Dal preliminare al rogito servono in media due o tre mesi.
- La provvigione è dovuta quando l’affare si conclude, non al rogito.
- Il cambio di residenza si registra in due giorni lavorativi.
- La dichiarazione TARI scade il 30 giugno dell’anno successivo.
Il calendario reale, fase per fase
La domanda giusta non è quali siano i passaggi, ma quanto tempo mangia ciascuno.
Le durate qui sotto sono ordini di grandezza tratti dalla prassi corrente e cambiano molto a seconda della banca, del Comune e del venditore. Servono per costruire un calendario, non per farne una promessa.
| Fase | Quanto dura davvero | Che cosa si decide qui |
|---|---|---|
| Ricerca e visite | Da poche settimane a oltre un anno | Zona, metratura, piano: le uniche cose che non si cambiano dopo |
| Proposta e accettazione | Giorni | Prezzo, caparra, condizioni sospensive |
| Preliminare | Una o due settimane dopo l’accettazione | Tempi di consegna, arredi, stato degli impianti |
| Istruttoria del mutuo | La fase più lunga, in genere alcune settimane | Importo erogabile, che dipende dalla perizia |
| Rogito | Un’ora, dopo settimane di attesa | Nulla: si esegue quello che avete già firmato |
L’ultima riga è quella che sorprende. Al rogito non si negozia più niente, si legge e si firma. Tutte le decisioni sono state prese nel preliminare, ed è per questo che il compromesso merita più attenzione di quanta gliene dedichi chi lo considera una formalità prima del vero appuntamento.
Le tre cose che si fanno in parallelo
Chi tratta la sequenza come una fila indiana arriva sempre in ritardo su qualcosa.
- La pre-delibera del mutuo. Va chiesta prima della proposta, non dopo. Serve a sapere quanto vi presta davvero la banca e trasforma la vostra offerta in una proposta credibile agli occhi del venditore.
- La verifica edilizia e catastale. Richiede l’accesso agli atti in Comune, che ha trenta giorni per rispondere: se la avviate dopo il preliminare, l’esito arriva quando avete già versato la caparra.
- I preventivi dei lavori. Se la casa va ristrutturata, un’idea numerica del costo va costruita prima di fissare il prezzo, perché è quella cifra a dirvi quanto potete offrire.
Sui passaggi giuridici veri e propri, dalla verifica dell’agenzia alle imposte dovute in atto, ho scritto una guida separata che entra nel dettaglio di ogni adempimento: quali sono i passaggi per l’acquisto di una casa. Qui mi interessa il calendario e il conto finale.
Il budget che non entra nel foglio di calcolo
Il prezzo dell’immobile è la voce più grande e quasi mai l’unica che manda in tilt i conti.
Le somme da mettere a bilancio accanto al prezzo sono queste, e conviene stimarle prima di firmare la proposta.
- Provvigione dell’agenzia. Non esiste una tariffa fissa, si negozia. Attenzione al momento in cui matura: ai sensi dell’articolo 1755 del Codice civile il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento, quindi tipicamente all’accettazione della proposta, non al rogito.
- Notaio e imposte. L’onorario è libero e va concordato per iscritto quando conferite l’incarico. Le imposte le anticipate al notaio, che le versa per vostro conto.
- Costi del mutuo. Perizia, istruttoria, assicurazione obbligatoria sull’immobile e imposta sostitutiva sul capitale erogato.
- Trasloco e allacci. Voce sistematicamente sottostimata, soprattutto se la casa è al terzo piano senza ascensore.
- Il primo intervento. Anche una casa perfetta chiede tinteggiatura, tende, qualche presa spostata. È spesa da mettere subito nel piano, non fra sei mesi.
Dopo il rogito: tre scadenze che nessuno vi ricorda
Il giorno dell’atto la casa è vostra, ma tre pratiche restano aperte e hanno termini propri.
Le volture delle utenze
Luce, gas, acqua e connessione vanno intestate a voi, e la voltura non è mai istantanea.
Prima di firmare, chiedete al venditore le letture dei contatori e la prova che le ultime bollette siano state pagate, insieme ai codici POD e PDR che servono per l’elettricità e per il gas. Farlo dopo significa rincorrere una persona che non ha più alcun motivo di rispondervi al telefono.
Il cambio di residenza
La dichiarazione anagrafica si presenta al Comune e produce effetti dalla data di presentazione.
Con la procedura introdotta dall’articolo 5 del D.L. 5/2012, l’ufficiale d’anagrafe registra la dichiarazione entro due giorni lavorativi. Gli accertamenti, di solito della polizia locale, avvengono nei 45 giorni successivi: se in quel termine non vi comunicano nulla, quanto dichiarato si considera confermato per silenzio assenso. Se avete comprato con le agevolazioni prima casa, questa è la pratica da non rimandare, perché la residenza nel comune va trasferita entro diciotto mesi dall’acquisto.
Le dichiarazioni ai tributi comunali
Il passaggio di proprietà non basta a far cambiare intestatario alla tassa rifiuti.
La dichiarazione TARI di inizio occupazione va presentata al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui avete iniziato a occupare l’immobile, e resta dovuta anche se il vecchio proprietario ha già dichiarato la cessazione. Per l’IMU il discorso è diverso: l’abitazione principale è esente, salvo che sia accatastata come A/1, A/8 o A/9, e la dichiarazione serve soltanto nei casi in cui il Comune non disponga già delle informazioni necessarie. Se la casa non sarà la vostra abitazione principale, invece, l’imposta si paga in due rate, con l’acconto in scadenza il 16 giugno e il saldo a dicembre.
L’errore che vedo ripetersi più spesso
Non è sbagliare il prezzo: è costruire un piano finanziario che si regge solo se tutto arriva puntuale.
Le agevolazioni, le condizioni sospensive e i margini di tempo esistono proprio perché qualcosa slitterà. Un preliminare che fissa il rogito troppo vicino alla delibera della banca, senza clausola di salvaguardia, mette in gioco la caparra per un ritardo che non dipende da voi. Datevi due settimane di cuscinetto e usatele per rileggere le carte con calma, invece che per rincorrere una scadenza.
Contenuto a scopo informativo. Non sostituisce il parere di un notaio, di un tecnico abilitato o di un consulente creditizio: termini, aliquote e prassi comunali cambiano e vanno verificati sul caso concreto.
E se la casa non esiste ancora?
Comprare sulla carta segue un calendario completamente diverso, con garanzie obbligatorie che nell’usato non esistono.
