Per anni ho immaginato che verificare la regolarità edilizia volesse dire richiedere un documento a un ufficio. Non è così. Verificare significa mettere due disegni uno sopra l’altro, e guardare dove non combaciano. Tutto il resto, i moduli, la PEC, le attese, serve solo a procurarsi il primo dei due disegni.
In breve
- Si confrontano i grafici approvati con un rilievo misurato, non con le foto dell’annuncio.
- La destinazione d’uso è la voce che pesa di più e che quasi nessuno guarda.
- Per il costruito prima del 1° settembre 1967 valgono altre prove.
- Impianti, catasto e vincolo paesaggistico sono verifiche separate.
I due disegni da sovrapporre
Il primo disegno è quello che il Comune ha approvato, il secondo è quello che il tecnico ridisegna misurando le stanze.
Il primo si recupera con una richiesta di accesso agli atti all’ufficio di edilizia privata, e non è mai una copia sola: sono i grafici del titolo originario più quelli di ogni intervento successivo, comprese le eventuali pratiche di condono o di sanatoria. Il secondo nasce da un sopralluogo con metro laser, di solito in una mattinata per un appartamento di taglio ordinario.
Dalla sovrapposizione esce l’elaborato che in gergo si chiama stato di raffronto, quello con le demolizioni in giallo e le costruzioni in rosso. È lì che si legge la verità dell’immobile, non nella visura catastale che tanti venditori esibiscono come se fosse una pagella.
La griglia: otto voci, spuntate una per una
Il confronto non è un colpo d’occhio, è un elenco chiuso di controlli che si ripetono sempre uguali.
| Che cosa si controlla | Difformità tipica che emerge |
|---|---|
| Sagoma e volume dell’edificio | Un balcone chiuso, una veranda, un sottotetto reso abitabile |
| Superficie utile e altezze interne | Un controsoffitto che porta l’altezza sotto il minimo di legge |
| Prospetti e aperture | Una finestra aggiunta, allargata o trasformata in portafinestra |
| Distribuzione interna | Tramezzi spostati, un secondo bagno ricavato dove c’era altro |
| Destinazione d’uso | Un magazzino o un locale di sgombero venduto come camera |
| Numero di unità immobiliari | Un frazionamento o una fusione mai autorizzati |
| Pertinenze e area esterna | Tettoie, casette da giardino, ricoveri attrezzi comparsi negli anni |
| Corrispondenza con la planimetria catastale | Un disegno depositato che non somiglia più alla casa |
La riga sulla destinazione d’uso è quella che consiglio di leggere due volte. Una stanza che nei grafici approvati è un deposito non diventa una camera perché ci hanno messo un letto e un termosifone: il mutamento di destinazione d’uso rientra fra le variazioni essenziali richiamate dall’articolo 32 del DPR 380/2001, ed è un’altra categoria di problema rispetto a un muro spostato di dieci centimetri. Sui gradini di gravità e su quello che comportano ho scritto una guida dedicata: quando una casa non è in regola, e quanto.
Che cosa si fa dello scostamento trovato
Trovare una differenza non equivale ad aver trovato un abuso, e questo passaggio salva parecchie trattative.
Il tecnico misura lo scostamento e lo confronta con le tolleranze costruttive dell’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia: la soglia generale è il 2% delle misure previste dal titolo, ma per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024 sale progressivamente al ridursi della superficie utile, fino al 6% sotto i 60 metri quadrati. Se lo scostamento rientra in quei margini non c’è nessuna violazione: il tecnico lo dichiara e la pratica finisce lì.
Se invece la difformità è reale, si apre la strada dell’accertamento di conformità. La procedura semplificata dell’articolo 36-bis, introdotta dal decreto Salva Casa nel 2024, riguarda le parziali difformità e le variazioni essenziali e chiede una doppia conformità asimmetrica: le opere devono rispettare la disciplina edilizia vigente quando sono state realizzate e quella urbanistica vigente al momento della domanda. Per l’assenza di titolo o la totale difformità resta l’articolo 36, con la doppia conformità piena, molto più difficile da centrare su un lavoro fatto trent’anni fa.
Quando la casa è più vecchia dei permessi
Su un edificio costruito prima del 1° settembre 1967 fuori dai centri urbani, cercare il permesso originale è spesso una caccia inutile.
Per quel patrimonio lo stato legittimo si dimostra altrimenti: informazioni catastali di primo impianto oppure altri documenti probanti, come riprese fotografiche datate, estratti cartografici o documenti d’archivio. Vale la pena saperlo prima di firmare l’incarico, perché un tecnico che liquida una casa di campagna degli anni Trenta con un «senza titolo non si può fare niente» sta scegliendo la strada sbagliata. Restano naturalmente da verificare tutti gli interventi successivi, che invece un titolo lo richiedevano eccome.
Tre verifiche che questa non comprende
La relazione sulla regolarità edilizia non è un certificato universale di salute dell’immobile, e conviene sapere che cosa lascia fuori.
- Il catasto. La conformità catastale è un adempimento a sé: gli intestatari la dichiarano in atto, a pena di nullità, ai sensi dell’articolo 29, comma 1-bis della legge 52/1985. Una planimetria disallineata si sistema con una pratica di variazione, che ha tempi e costi propri.
- Gli impianti. Elettrico, gas e riscaldamento hanno il loro fascicolo: la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/2008, sostituibile da una dichiarazione di rispondenza quando l’originale è andato perso e l’impianto è anteriore alle regole attuali.
- Il vincolo paesaggistico. In zona tutelata un’opera realizzata senza autorizzazione paesaggistica segue un binario separato: l’accertamento di compatibilità dell’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, ammesso solo per interventi che non hanno creato superfici utili o volumi. È il motivo per cui una veranda in fascia costiera può essere un problema molto più grosso della stessa veranda in periferia.
Quando faccio partire una verifica chiedo sempre al tecnico una cosa in più del solito: che scriva nero su bianco la data del sopralluogo. La relazione fotografa un immobile in un giorno preciso, e se fra quel giorno e il rogito passano sei mesi di lavori, quel documento vale molto meno di quanto costa.
Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo della valutazione di un tecnico abilitato sul caso concreto né del parere di un notaio. Le variazioni essenziali sono definite dalle leggi regionali entro il quadro del DPR 380/2001, e la prassi cambia da Comune a Comune.
Sapere cosa si guarda non basta
Resta da capire come ci si procura i grafici approvati, chi può chiederli e perché i tempi del Comune non sono quelli della trattativa.
