Come si verifica la regolarità edilizia ?

Nell’ambito dell’edilizia e dell’immobiliare, la verifica della regolarità edilizia è un passaggio fondamentale e delicato. Questo processo, infatti, permette di accertare la conformità di un immobile sotto il profilo urbanistico e catastale. Ogni qualvolta si voglia procedere con una compravendita, è quindi indispensabile assicurarsi che l’immobile in questione sia in regola sotto tutti i punti di vista. Ma come si verifica la regolarità edilizia di un immobile? Attraverso quali strumenti e quali procedure? In questo articolo, cercheremo di rispondere a queste domande, esplorando il tema in maniera approfondita e dettagliata.

Verifica catastale: il primo passaggio

La verifica della regolarità edilizia di un immobile inizia, di solito, con la verifica catastale. Questa fase prevede l’accertamento della corrispondenza tra la planimetria catastale dell’immobile e la situazione reale. In altre parole, ogni modifica, anche minima, apportata all’immobile dopo l’ultimo accatastamento deve essere stata regolarmente comunicata all’Agenzia delle Entrate e riportata sulla planimetria catastale.

Per effettuare questa verifica, è possibile richiedere una visura catastale, documento che riporta tutti i dati relativi all’immobile, tra cui la planimetria. Se, ad esempio, durante la visita dell’immobile si nota la presenza di una stanza non riportata sulla planimetria catastale, si è di fronte a un caso di irregolarità.

Verifica urbanistica: il titolo abilitativo

La seconda fase della verifica della regolarità edilizia riguarda la parte urbanistica. In pratica, si deve verificare che ogni intervento effettuato sull’immobile sia stato eseguito in conformità con la normativa urbanistica vigente e abbia ottenuto il necessario titolo abilitativo (permesso di costruire, denuncia di inizio attività, ecc.).

Per effettuare questa verifica, è necessario recarsi al comune dove si trova l’immobile e richiedere la visura urbanistica. Questo documento riporta tutti gli interventi edilizi effettuati sull’immobile e i relativi titoli abilitativi. Se un intervento non risulta nella visura urbanistica, significa che è stato effettuato in maniera abusiva.

La conformità dell’immobile: come verificarla

Nel contesto della regolarità edilizia, un aspetto cruciale è rappresentato dalla conformità dell’immobile. In sostanza, bisogna verificare che la situazione reale dell’immobile corrisponda a quella risultante dai documenti catastali e urbanistici. Per farlo, si possono confrontare la planimetria catastale e la visura urbanistica con la situazione reale dell’immobile, riscontrata durante la visita.

Se si riscontrano delle differenze, come ad esempio la presenza di vani non riportati sulla planimetria catastale o di interventi non riportati sulla visura urbanistica, si è di fronte ad un caso di non conformità. In questi casi, prima di procedere con la compravendita, è necessario procedere con la sanatoria.

La sanatoria: come intervenire in caso di irregolarità

Se durante la verifica della regolarità edilizia si riscontrano delle irregolarità, sia dal punto di vista catastale che urbanistico, è necessario procedere con la sanatoria. Questa può avvenire in vari modi, a seconda della natura e della gravità dell’irregolarità.

In generale, la sanatoria prevede l’ottenimento di un titolo abilitativo in sanatoria, che può essere il permesso in sanatoria (per interventi di nuova costruzione o ristrutturazione) o la concessione in sanatoria (per interventi di manutenzione). In alcuni casi, inoltre, può essere necessario procedere con la rettifica catastale, ovvero la correzione dei dati catastali dell’immobile.

Se l’irregolarità riguarda solo la parte catastale, invece, può essere sufficiente la presentazione di una pratica di variazione catastale. In ogni caso, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista del settore, come un geometra o un architetto, per gestire al meglio la procedura di sanatoria.

Il ruolo del notaio nella verifica della regolarità edilizia

Infine, non bisogna dimenticare il ruolo fondamentale del notaio nella verifica della regolarità edilizia. Questa figura, infatti, non solo ha il compito di redigere l’atto di compravendita, ma anche di verificare la regolarità dell’immobile sotto il profilo catastale e urbanistico.

Il notaio, infatti, richiede sempre una serie di certificati e documenti (tra cui la visura catastale e la visura urbanistica) prima di procedere con la stipula dell’atto. Se riscontra delle irregolarità, può rifiutarsi di redigere l’atto fino a quando queste non vengono sanate. In questo modo, il notaio garantisce la tutela dei diritti sia del venditore che dell’acquirente e assicura la massima trasparenza nel processo di compravendita.

Il ruolo del tecnico abilitato nella verifica di regolarità edilizia

Un altro attore chiave nel processo di verifica della regolarità edilizia è il tecnico abilitato. Questa figura può essere un geometra, un architetto, un ingegnere o un perito edile. Il tecnico ha il compito di effettuare una serie di controlli sullo stato dell’immobile, sulla sua conformità urbanistica e catastale e sulla sua sicurezza.

Tra le mansioni del tecnico abilitato vi è la realizzazione della relazione di regolarità. Questo documento, che deve essere redatto in maniera scrupolosa e dettagliata, attesta la corrispondenza tra la situazione reale dell’immobile e quella risultante dai documenti ufficiali. La relazione di regolarità può essere richiesta da entrambe le parti coinvolte nella compravendita, dal notaio o anche dalla banca, nel caso in cui l’acquirente richieda un mutuo.

Oltre a questo, il tecnico abilitato può essere chiamato a intervenire nel caso in cui si debba procedere con la sanatoria. In questa situazione, il suo compito sarà quello di redigere la dichiarazione di conformità, un documento che attesta la regolarità dell’immobile dopo che sono stati risolti gli eventuali problemi emersi durante la verifica.

In ogni caso, è sempre consigliabile avvalersi dell’assistenza di un tecnico abilitato durante il processo di verifica della regolarità edilizia. Questa figura, infatti, grazie alla sua competenza e alla sua esperienza nel settore, può garantire una verifica accurata e completa, evitando così spiacevoli sorprese.

Abusi edilizi e conseguenze sulla regolarità edilizia

Un elemento che può compromettere gravemente la regolarità edilizia di un immobile sono gli abusi edilizi. Questi si verificano quando vengono realizzati interventi sull’immobile senza il necessario titolo abilitativo o in maniera non conforme a quanto previsto dal titolo stesso.

Gli abusi edilizi possono essere di diversa natura e gravità. Possono andare dalla semplice mancata denuncia di un intervento di manutenzione straordinaria, alla realizzazione di ampliamenti o modifiche strutturali senza il permesso di costruire.

Le conseguenze degli abusi edilizi sulla regolarità dell’immobile sono molto serie. Innanzitutto, l’immobile sarà considerato irregolare, con tutte le conseguenze del caso in caso di compravendita. Inoltre, il proprietario dell’immobile potrebbe essere soggetto a sanzioni amministrative e, in alcuni casi, anche penali.

Per evitare queste situazioni, è fondamentale verificare la regolarità edilizia dell’immobile prima di procedere con la compravendita. In caso di riscontro di abusi edilizi, è necessario intervenire con la sanatoria, per restituire l’immobile alla sua regolarità.

In conclusione, la verifica della regolarità edilizia è un processo complesso che richiede attenzione e competenza. Dal controllo catastale alla verifica della conformità urbanistica, passando per l’intervento di tecnici abilitati e notai, ogni passaggio ha la sua importanza e non può essere tralasciato.

Risulta quindi evidente l’importanza di fare sempre riferimento a professionisti del settore edilizio e immobiliare, in grado di guidare l’acquirente o il venditore attraverso tutte le fasi di questo delicato processo. Solo in questo modo, infatti, si può avere la certezza di procedere con una compravendita sicura e trasparente, priva di rischi e di sorprese. Ricordiamo che l’obiettivo finale è sempre quello di garantire la piena regolarità edilizia dell’immobile, per tutelare i diritti e gli interessi di tutte le parti coinvolte.