La verifica dura più di quanto immaginate, e questo è il vero problema. Non perché sia complicata, ma perché il Comune ha trenta giorni per rispondere a una richiesta di accesso agli atti, e in trenta giorni una proposta di acquisto è già stata accettata da un pezzo.
In breve
- L’accesso agli atti si fonda sulla legge 241/1990: risposta entro trenta giorni.
- Serve un interesse diretto, concreto e attuale, oppure una delega del proprietario.
- Il Catasto non prova la legittimità: ha finalità fiscali, non urbanistiche.
- Il certificato di destinazione urbanistica riguarda i terreni, non i fabbricati.
Primo movimento: mettere insieme quello che già esiste
Prima di scrivere al Comune, si parte da ciò che il venditore ha in casa e spesso non ha mai aperto.
Servono l’atto di provenienza, cioè l’atto con cui l’attuale proprietario è diventato tale, la visura catastale aggiornata e la planimetria catastale depositata. L’atto di provenienza è prezioso perché quasi sempre riporta gli estremi del titolo edilizio: numero e data del permesso o della licenza, e talvolta i titoli successivi. È il filo da cui si tira tutta la ricerca.
Un’avvertenza che risparmia tempo: se l’immobile proviene da una successione, verificate che la dichiarazione di successione sia stata trascritta. Capita di trovarsi davanti a un venditore che si considera proprietario da anni ma sulla carta non risulta ancora tale, e la cosa va sistemata prima del rogito, non durante.
Secondo movimento: l’accesso agli atti in Comune
I titoli edilizi originali sono conservati nell’archivio dell’ufficio di edilizia privata del Comune, e si consultano con una richiesta formale.
Il riferimento è la legge 241/1990. La domanda va presentata all’ufficio protocollo, in genere via PEC, indicando l’immobile con i dati catastali e motivando l’interesse. L’amministrazione risponde entro trenta giorni; se la richiesta è incompleta o imprecisa, il responsabile del procedimento può chiedere integrazioni, e i termini si allungano ancora.
Chi può chiedere l’accesso è il punto che blocca più persone. Occorre essere titolari di un interesse diretto, concreto e attuale: lo sono il proprietario, il confinante e chi ha già sottoscritto un preliminare di compravendita. Il semplice curioso, o l’interessato che ha visitato la casa due volte, no. La soluzione pratica è una: farsi rilasciare dal venditore una delega scritta con copia del documento d’identità, e presentare la richiesta tramite il proprio tecnico. Un venditore che rifiuta la delega vi ha già detto qualcosa.
| Che cosa serve | Dove si chiede | Chi lo può ottenere |
|---|---|---|
| Titoli edilizi e grafici approvati | Ufficio edilizia privata del Comune, accesso agli atti | Proprietario, promissario acquirente, tecnico delegato |
| Visura e planimetria catastale | Agenzia delle Entrate, anche online | La planimetria solo l’intestatario o un suo delegato |
| Ispezione ipotecaria | Servizio di pubblicità immobiliare, ex Conservatoria | Chiunque: i registri immobiliari sono pubblici |
| Certificato di destinazione urbanistica | Comune, ufficio urbanistica | Riguarda i terreni, non i fabbricati |
Terzo movimento: il confronto sul posto
Avere i disegni approvati non basta: qualcuno deve andare a misurare le stanze e sovrapporre le due cose.
È il lavoro del tecnico abilitato, che rileva lo stato dei luoghi e lo confronta con i grafici allegati ai titoli, verificando pareti, aperture, altezze, destinazioni d’uso, superfici e volumi. Da quel confronto escono tre esiti possibili, e vale la pena conoscerli in anticipo perché cambiano completamente la trattativa.
- Corrispondenza piena. L’immobile è legittimo, il tecnico può asseverarlo e si procede.
- Scostamento entro le tolleranze. Se rientra nei margini dell’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia, non è una violazione: si dichiara e si chiude lì.
- Difformità vera. Va quantificato il costo della regolarizzazione, per via ordinaria o con la procedura semplificata introdotta nel 2024, e quel costo entra nel prezzo.
Sul significato esatto dei termini e sulle soglie di tolleranza ho scritto una guida a parte, perché il vocabolario qui conta: che cosa significa davvero stato legittimo.
Il Catasto verifica un’altra cosa
La planimetria catastale va controllata, ma non dimostra la legittimità edilizia.
Il Catasto ha finalità fiscali: registra l’immobile per calcolarne la rendita, non per certificare che sia stato costruito con i permessi giusti. Una planimetria aggiornata può fotografare fedelmente una situazione abusiva. Il controllo serve comunque, e per un motivo preciso: senza la dichiarazione di conformità catastale l’atto di compravendita non si può stipulare.
Stesso discorso, rovesciato, per il certificato di destinazione urbanistica. Molte guide lo indicano come lo strumento per verificare la regolarità di una casa: non lo è. Il CDU riguarda i terreni, ne indica la disciplina urbanistica, va allegato agli atti di trasferimento di aree e conserva validità un anno dal rilascio salvo modifiche degli strumenti urbanistici. Per un appartamento in condominio non c’entra nulla.
Due strumenti che nelle guide compaiono e nella realtà no
Vale la pena essere espliciti, perché su questo argomento circolano nomi di documenti che nessun ufficio rilascia.
Il primo è il presunto «certificato di regolarità edilizia» o «certificato di legittimità urbanistica ed edilizia». Non è un atto amministrativo: è, quando esiste, una relazione asseverata di un professionista, che risponde di quanto dichiara. Ha valore proprio per questo, non perché porti un timbro comunale.
Il secondo è la cosiddetta «richiesta di rimozione dei vincoli» per sistemare un immobile irregolare. Le vie previste dall’ordinamento per un’irregolarità edilizia sono altre: la dichiarazione di tolleranza, quando lo scostamento rientra nei margini, oppure l’accertamento di conformità, nella forma ordinaria per gli abusi più gravi e nella forma semplificata introdotta dal decreto Salva Casa per le parziali difformità e le variazioni essenziali.
Il calendario, che è la parte difficile
La verifica è tecnicamente semplice e cronologicamente scomoda, perché il tempo dell’archivio comunale non è quello della trattativa.
Se sommate trenta giorni per l’accesso agli atti, qualche giorno per il rilievo e la relazione, e l’eventuale supplemento per una pratica catastale, siete facilmente a sei o otto settimane. Nessun venditore tiene la casa ferma tanto a lungo prima di ricevere una proposta. Le due soluzioni realistiche sono entrambe contrattuali: chiedere al venditore la delega e avviare la verifica in parallelo alla trattativa, oppure inserire nella proposta e nel preliminare una condizione sospensiva legata all’esito positivo della verifica di regolarità edilizia e catastale. La seconda è la più semplice da ottenere e la meno usata.
Quello che consegno al tecnico quando faccio partire una verifica, in ordine di utilità: atto di provenienza, visura catastale aggiornata, planimetria catastale, delega firmata del proprietario con documento, eventuali pratiche di condono o di sanatoria già presentate, e il regolamento di condominio se l’immobile ne fa parte.
Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo di una verifica tecnica sul caso concreto né del parere di un professionista abilitato o di un notaio. Procedure, moduli e tempi variano da Comune a Comune: informatevi presso l’ufficio competente prima di impegnarvi.
La verifica è un pezzo di una lista più lunga
Accanto ai titoli edilizi ci sono altre carte da farsi consegnare prima di firmare qualsiasi cosa.
