Como faccio a sapere se la casa é in regola?

È la domanda che mi arriva più spesso, e quasi sempre arriva nel momento sbagliato: dopo la seconda visita, quando la casa piace già troppo. La risposta onesta è che una buona metà del lavoro potete farla da soli, in una sera, senza pagare nessuno. L’altra metà no, e conviene sapere dove passa il confine.

La sera prima: quattro controlli che non costano quasi niente

Prima di conferire un incarico a pagamento si può arrivare piuttosto lontano con quello che è già disponibile.

1. Leggete l’atto di provenienza. È l’atto con cui l’attuale proprietario è diventato tale, e contiene le cosiddette menzioni urbanistiche: gli estremi del titolo che ha autorizzato la costruzione, richiesti dall’articolo 46 del DPR 380/2001. Se l’immobile è anteriore al 1° settembre 1967, al loro posto trovate una dichiarazione sostitutiva basata sull’articolo 40 della legge 47/1985. In entrambi i casi, quelle righe vi dicono da dove parte la storia edilizia della casa.
2. Fatevi dare la planimetria catastale e camminateci dentro. Non serve un occhio tecnico per contare le porte, individuare un bagno che nel disegno non c’è o una parete che nella realtà non esiste più.
3. Chiedete un’ispezione ipotecaria. I registri immobiliari sono pubblici: chiunque può consultarli, anche senza delega del venditore, e scoprire ipoteche, pignoramenti o cause in corso.
4. Domandate se esiste già una relazione tecnica. Capita più spesso di quanto si pensi: una perizia fatta per un mutuo precedente, o la relazione preparata per una trattativa saltata. Se c’è, guadagnate settimane.

Un limite da conoscere prima di provarci: la planimetria catastale non è un documento pubblico come la visura. La rilascia l’Agenzia delle Entrate soltanto all’intestatario dell’immobile o a un suo delegato, quindi va chiesta al venditore. Un rifiuto, su una richiesta così normale, è già un’informazione.

I tre segnali che si riconoscono senza essere geometri

Ci sono difformità che nel novanta per cento dei casi si vedono a occhio, se si sa dove guardare.

Il volume aggiunto. Verande, balconi chiusi, tettoie in giardino, sottotetti diventati camere, casette da attrezzi in muratura. Sono la categoria più frequente in assoluto, e quella che più spesso non ha alcun titolo dietro. In zona sottoposta a vincolo paesaggistico, poi, la faccenda si complica ulteriormente, perché entra in gioco un procedimento separato.

La stanza in più. Se la casa ha quattro locali e la planimetria ne mostra tre, qualcosa è successo. Non è per forza grave, un frazionamento interno può essere regolarissimo, ma qualcuno deve mostrarvi la pratica che lo ha autorizzato.

La ristrutturazione senza carte. «Rifatto completamente nel 2012» detto con orgoglio, seguito da un’alzata di spalle quando chiedete quale pratica è stata presentata. Una ristrutturazione seria lascia sempre una traccia in Comune, e chi l’ha commissionata di solito se ne ricorda.

Dove il fai da te si ferma

Il confine è netto: i disegni approvati stanno nell’archivio comunale, e a quell’archivio non si accede per curiosità.

La richiesta di accesso agli atti richiede un interesse diretto, concreto e attuale. Lo hanno il proprietario, il confinante, chi ha già firmato un preliminare. Chi ha soltanto visitato la casa, no. La via pratica è una sola: farsi rilasciare dal venditore una delega scritta e far presentare la richiesta dal proprio tecnico. E poi mettere in conto i tempi dell’amministrazione, che non coincidono mai con quelli di una trattativa.

C’è anche una ragione sostanziale, non solo procedurale. Il documento che banca e notaio si aspettano non è una vostra impressione, per quanto accurata: è una relazione asseverata firmata da un tecnico abilitato, che se ne assume la responsabilità personale. Nessuno sportello comunale rilascia un certificato che dichiari legittima una casa, perché quel certificato non esiste.

Tre domande che mi fanno sempre a questo punto

Se il venditore mi mostra la vecchia concessione edilizia, basta?

No, è solo il primo anello. Quel titolo dice come è nato l’edificio, non che cosa gli è successo dopo. Servono anche i titoli degli interventi successivi, e le eventuali pratiche di condono o di sanatoria: è la loro somma a formare lo stato legittimo dell’immobile.

Il Comune può dirmi al telefono se la casa è a posto?

No, e non è cattiva volontà. L’ufficio consegna copia dei titoli a chi ne ha diritto e si ferma lì: la valutazione di conformità fra i disegni e i muri non è un servizio che l’amministrazione eroga allo sportello.

Ho trovato una differenza, ho perso la casa?

Quasi mai. Molti scostamenti rientrano nelle tolleranze costruttive e non costituiscono nemmeno una violazione; altri si regolarizzano con una pratica il cui costo entra nella trattativa sul prezzo. Il punto è capire su quale gradino della scala vi trovate, e a questo ho dedicato una guida intera: quando una casa non è in regola davvero.

Il consiglio che ripeto sempre, e che vale più di tutti gli altri messi insieme: mettete nella proposta di acquisto una condizione sospensiva legata all’esito positivo della verifica edilizia e catastale. Costa zero, si chiede in una riga e vi lascia il tempo di controllare senza aver già consegnato la caparra.

Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo di una verifica tecnica sul caso concreto né del parere di un notaio o di un tecnico abilitato. Prassi, modulistica e tempi degli uffici variano da Comune a Comune.