Alla seconda visita si passano due ore a guardare le piastrelle del bagno e zero minuti sui registri immobiliari. Eppure, di tutto quello che si può scoprire su una casa, la cosa che rovina davvero un acquisto quasi mai si vede a occhio nudo.
In breve
- L’ispezione ipotecaria la può chiedere chiunque, anche senza delega del venditore.
- Un’ipoteca ancora iscritta non significa per forza un debito ancora vivo.
- Le spese condominiali dell’anno in corso e del precedente possono ricadere su di voi.
- Impianti e attestato energetico si controllano prima della proposta, non dopo.
Quattro stati, quattro archivi, quattro momenti diversi
La confusione nasce dal fatto che «stato dell’immobile» in italiano indica quattro cose che non si toccano fra loro.
Lo stato giuridico vive nei registri immobiliari tenuti dal servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, l’ex Conservatoria. Lo stato catastale vive negli archivi del Catasto, che è tutt’altra banca dati e ha finalità fiscali. Lo stato edilizio vive nell’archivio dell’ufficio tecnico comunale. Lo stato fisico non vive da nessuna parte: esiste solo nelle stanze, e per leggerlo serve qualcuno che le attraversi con occhio esperto.
Una casa può essere perfetta su tre di questi fronti e impresentabile sul quarto. Per questo l’ordine con cui si affrontano conta: si comincia da quello che costa meno e blocca di più.
Lo stato giuridico, il solo che si controlla senza permessi
L’ispezione ipotecaria è il documento che dice se sull’immobile pesa qualcosa, e chiunque può richiederla.
Si ottiene al servizio di pubblicità immobiliare o dal portale dell’Agenzia delle Entrate, e non richiede la delega del proprietario perché i registri immobiliari sono pubblici per definizione. Restituisce la catena delle trascrizioni e delle iscrizioni riferite a una persona o a un immobile, ed è il posto dove si trovano le brutte notizie prima che diventino costose.
| Che cosa può comparire | Che cosa significa per chi compra |
|---|---|
| Ipoteca volontaria | Il mutuo del venditore: si estingue e si cancella in sede di rogito |
| Ipoteca giudiziale o iscrizione dell’agente della riscossione | Un debito conteso o fiscale: va capito prima di firmare qualsiasi cosa |
| Pignoramento | L’immobile è avviato all’esecuzione: si compra solo per altre vie |
| Domanda giudiziale trascritta | C’è una causa in corso sulla proprietà, spesso ereditaria |
| Servitù, diritto di uso o abitazione | Qualcun altro conserva un diritto sulla casa che state comprando |
Una precisazione che evita panici inutili: un’ipoteca ancora iscritta non equivale a un debito ancora vivo. Per i mutui bancari la legge 40/2007 ha previsto la cancellazione senza notaio e senza costi per il debitore, con comunicazione telematica della banca al conservatore dopo l’estinzione. E in generale l’iscrizione conserva effetto vent’anni: se nessuno la rinnova, scade. La domanda giusta al venditore non è «c’è un’ipoteca», è «a che punto è la cancellazione».
Lo stato catastale identifica, non certifica
La visura catastale dice com’è censito l’immobile e quanto rende ai fini fiscali, non a chi appartiene.
Foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita: sono i dati che serviranno per calcolare le imposte dell’atto e l’IMU degli anni a venire. Accanto alla visura va letta la planimetria depositata, che è il disegno con cui l’immobile è registrato. La corrispondenza fra quel disegno e le stanze reali non è un dettaglio burocratico: gli intestatari devono dichiararla in atto a pena di nullità, secondo l’articolo 29, comma 1-bis della legge 52/1985.
La categoria catastale merita un’occhiata in più di quella che riceve. Un immobile accatastato come C/2, cioè magazzino o locale di deposito, non è un’abitazione, per quanto ci abbia dormito qualcuno per vent’anni. E le categorie A/1, A/8 e A/9, le abitazioni signorili, ville e castelli, sono escluse dalle agevolazioni prima casa.
Lo stato edilizio, il più caro da sbagliare
È la verifica che richiede più tempo e produce il conto più salato quando salta fuori tardi.
Consiste nel confronto fra i titoli edilizi depositati in Comune e lo stato dei luoghi misurato sul posto, e si chiude con la relazione asseverata di un tecnico abilitato, non con un certificato comunale. Richiede l’accesso agli atti, quindi tempi che con la trattativa non vanno d’accordo. Come si svolge, voce per voce, l’ho raccontato in una guida a parte: come si verifica la regolarità edilizia di un immobile.
Lo stato fisico: quello che si vede e quello che si paga
Il sopralluogo serve a stimare quanto costerà rendere la casa vivibile secondo i vostri standard, non solo a verificare che stia in piedi.
Le voci che sposto sempre in cima alla lista, perché sono quelle che fanno saltare i preventivi, sono tre. Gli impianti: chiedete la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/2008 e, se è andata perduta su un impianto vecchio, la dichiarazione di rispondenza che può rilasciare un tecnico qualificato. Le parti comuni: l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile rende chi subentra obbligato in solido con il venditore per i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, quindi un rifacimento del tetto già deliberato è un vostro problema. L’attestato di prestazione energetica: va allegato all’atto, e in caso di omessa dichiarazione o allegazione le parti sono soggette in solido a una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro.
Se dovessi mettere in fila i quattro controlli per una casa che mi interessa davvero, l’ordine sarebbe questo: ispezione ipotecaria subito, perché costa poco e non richiede il consenso di nessuno; visura e planimetria catastale in parallelo; verifica edilizia avviata prima della proposta, mai dopo; sopralluogo tecnico con un preventivo di massima dei lavori prima di dire un numero al venditore.
Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo del parere di un notaio, di un avvocato o di un tecnico abilitato sul caso concreto. Importi, moduli e prassi degli uffici possono cambiare: verificateli presso la fonte competente prima di impegnarvi.
Quattro verifiche, una sola richiesta scritta
Tutti questi controlli partono da un elenco di documenti da farsi consegnare, possibilmente in una volta sola.
