In un settore complesso come quello immobiliare, la compravendita di un immobile può riservare numerose insidie. Prima di procedere all’acquisto, è fondamentale verificare lo stato dell’immobile sotto vari aspetti: catastale, urbanistico ed edilizio. In questo articolo illustreremo come operare in tal senso, affrontando i vari punti in maniera dettagliata.
Verifica delle informazioni catastali
Per prima cosa, bisogna verificare la situazione catastale dell’immobile. Questo passaggio è cruciale per conoscere la reale proprietà dell’immobile e per assicurarsi che non ci siano ipoteche o altre gravami.
La principale fonte di informazioni in questo ambito è la visura catastale. Si tratta di un documento ufficiale che riporta i dati identificativi dell’immobile (categoria, classe, rendita, ecc.) e i dati identificativi del proprietario.
È possibile richiedere la visura catastale presso l’Ufficio del Territorio competente oppure online, tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate. In alcuni casi, può essere utile richiedere anche la planimetria catastale, per verificare la conformità dell’immobile con la planimetria depositata in catasto.
Controllo della situazione urbanistica
Un altro aspetto da considerare è la situazione urbanistica dell’immobile. Per fare ciò, è necessario consultare il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune in cui si trova l’immobile. Il PRG è uno strumento di pianificazione territoriale che stabilisce le regole per l’uso del suolo e per gli interventi edilizi.
È importante verificare che l’immobile sia in regola con le disposizioni del PRG. Ad esempio, se l’immobile è stato oggetto di ristrutturazioni o ampliamenti, bisogna accertarsi che questi interventi siano stati autorizzati dal Comune. In caso contrario, potrebbero sorgere problemi in fase di compravendita.
Per ottenere queste informazioni, è possibile richiedere una visura urbanistica presso l’Ufficio Urbanistica del Comune. Questo documento riporta tutte le informazioni relative alla posizione urbanistica dell’immobile e agli eventuali provvedimenti adottati dall’Amministrazione comunale.
Esame della documentazione edilizia
Il terzo passaggio riguarda l’esame della documentazione edilizia relativa all’immobile. Questo controllo permette di verificare che gli interventi edilizi eseguiti sull’immobile siano conformi alle normative vigenti.
La documentazione da esaminare comprende la Concessione Edilizia (o Permesso di Costruire), la Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) e la Certificazione di Agibilità. Quest’ultima, in particolare, attesta che l’immobile è abitabile e rispetta i requisiti di sicurezza e igiene previsti dalla legge.
È possibile richiedere questa documentazione presso l’Ufficio Tecnico del Comune. In alcuni casi, può essere necessario l’intervento di un tecnico (architetto, ingegnere, geometra), per interpretare correttamente i documenti.
Consultazione del registro della conservatoria
Infine, per completare la verifica dello stato dell’immobile, è consigliabile consultare il registro della conservatoria. Questo registro contiene tutte le trascrizioni dei trasferimenti di proprietà e dei diritti reali sugli immobili.
Consultando il registro della conservatoria, è possibile verificare che non ci siano ipoteche o altri gravami sull’immobile. Inoltre, è possibile accertarsi che il venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile.
Per consultare il registro della conservatoria, è possibile recarsi presso l’Ufficio della Conservatoria dei Registri Immobiliari competente. Alternativamente, è possibile richiedere una visura ipotecaria online, attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate.
Controllo della conformità dell’immobile
Il controllo della conformità dell’immobile è un passaggio fondamentale per evitare spiacevoli sorprese in fase di compravendita. Questo controllo riguarda sia la conformità catastale (l’immobile deve rispecchiare la descrizione riportata in catasto), sia la conformità urbanistica ed edilizia (l’immobile deve rispettare le normative urbanistiche ed edilizie vigenti).
In particolare, è importante verificare che non ci siano abusi edilizi, cioè interventi eseguiti senza le dovute autorizzazioni. Gli abusi edilizi, infatti, possono comportare sanzioni e, in alcuni casi, l’obbligo di demolire le opere abusive.
Per effettuare questo controllo, può essere utile avvalersi dell’aiuto di un tecnico (architetto, ingegnere, geometra). Il tecnico, infatti, ha le competenze necessarie per interpretare correttamente la documentazione catastale, urbanistica ed edilizia e per individuare eventuali irregolarità.
Richiesta di visura ipocatastale
Un ulteriore strumento per verificare lo stato di un immobile è la visura ipocatastale. Questa visura rappresenta una sorta di carta d’identità dell’immobile, che riporta i dati catastali e le eventuali ipoteche o vincoli presenti.
È possibile richiedere la visura ipocatastale presso l’Ufficio del Territorio competente o online, attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate. La richiesta può essere fatta dal proprietario dell’immobile, da un potenziale acquirente o da un professionista incaricato.
La visura ipocatastale contiene informazioni molto importanti, tra cui la descrizione dell’immobile, i dati del proprietario, l’indicazione di eventuali diritti reali (come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi), l’indicazione di eventuali ipoteche o vincoli. Questi ultimi, in particolare, possono incidere sulla vendibilità dell’immobile e sul suo valore.
È importante, quindi, prendere in considerazione tutte queste informazioni prima di procedere all’acquisto di un immobile. In caso di dubbi o incertezze, può essere utile rivolgersi a un professionista del settore.
L’importanza di un adeguato sopralluogo
Una volta effettuate tutte le verifiche documentali, è fondamentale procedere con un accurato sopralluogo dell’immobile. Il sopralluogo permette di verificare lo stato di fatto dell’immobile, ossia la sua condizione effettiva.
Durante il sopralluogo, è opportuno verificare la conformità dell’immobile rispetto a quanto riportato in catasto e nei documenti urbanistici ed edilizi. Inoltre, è importante controllare lo stato di conservazione dell’immobile e l’eventuale presenza di difetti o danni.
È consigliabile effettuare il sopralluogo in compagnia di un tecnico (architetto, ingegnere, geometra), che ha le competenze necessarie per individuare eventuali problemi strutturali o impiantistici. Inoltre, il tecnico può fornire una stima del valore dell’immobile e dei possibili costi di ristrutturazione.
La verifica dello stato di un immobile è un’attività complessa che richiede tempo e attenzione, ma è fondamentale per evitare problemi futuri. Prima di procedere all’acquisto di un immobile, è consigliabile effettuare tutte le verifiche descritte in questo articolo: controllo delle informazioni catastali, verifica della situazione urbanistica, esame della documentazione edilizia, consultazione del registro della conservatoria, richiesta di visura ipocatastale e sopralluogo.
Sebbene queste operazioni possano sembrare onerose e complicate, possono evitare spiacevoli sorprese in futuro e garantire un acquisto sicuro e consapevole. In caso di dubbi o incertezze, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore.
Ricorda: la casa è uno dei beni più importanti nella vita di una persona, pertanto è fondamentale fare tutto il possibile per garantire che la sua acquisto sia un investimento sicuro e duraturo.
