Abito a Nizza, a venti minuti di treno da Monte-Carlo, e la domanda me la fanno sempre nello stesso modo: quale agenzia di Monaco conviene di più? Chi la pone immagina un confronto di tariffe. A Monaco quel confronto, sulla provvigione, non esiste proprio.
In breve
- Provvigione da tariffario: 3 % acquirente, 5 % venditore, oltre imposta.
- Diritti di registro 4,75 % più circa 1,5 % di notaio per una persona fisica.
- Solo tre studi notarili in tutto il Principato.
- Prezzo medio 2025: 57.569 € al metro quadro (IMSEE).
- 1 I due nomi che girano in rete, e cosa succede quando li si verifica
- 2 Quanto costa davvero comprare a Monaco, voce per voce
- 3 Tre studi notarili per un intero Stato
- 4 I prezzi cambiano di quartiere in quartiere, e parecchio
- 5 Cinque domande che separano un professionista da una vetrina
- 6 Due cose che a Monaco non funzionano come vi aspettate
- 7 Come sceglierei io
I due nomi che girano in rete, e cosa succede quando li si verifica
Nelle comparazioni che circolano online su Monaco ricorrono spesso due insegne, Top Real Estate e Immobiliare Lusso, presentate come il miglior rapporto qualità-prezzo del Principato. Le ho cercate prima di scrivere, perché citare un’agenzia significa mandarci qualcuno.
Non sono riuscita a ricondurre né l’una né l’altra a un’agenzia realmente identificabile fra quelle attive a Monaco. Esistono insegne con nomi vicini sulla Costa Azzurra e in Italia, il che spiega probabilmente la confusione, ma non è la stessa cosa. Quindi conservo i due nomi, perché li avete letti altrove, e vi dico onestamente che la verifica non ha dato esito: non li userei come punto di partenza.
Il punto di partenza utile è un altro, ed è pubblico: l’elenco degli aderenti alla Chambre Immobilière Monégasque, l’organismo che riunisce i professionisti del settore nel Principato e che pubblica il tariffario delle provvigioni. Chi aderisce applica quel tariffario. È da lì che comincia un confronto serio.
Quanto costa davvero comprare a Monaco, voce per voce
La provvigione è la parte visibile del conto, e non è la più pesante. Su un acquisto in nome proprio le imposte di trasferimento superano di poco quello che pagate all’agenzia, e la differenza fra un profilo e l’altro è enorme.
| Voce | Chi la paga | Ordine di grandezza |
|---|---|---|
| Provvigione di agenzia | Acquirente | 3 % oltre imposta |
| Provvigione di agenzia | Venditore | 5 % oltre imposta |
| Diritti di registro, usato, persona fisica | Acquirente | 4,75 % |
| Onorario notarile | Acquirente | circa 1,5 % |
| Acquisto in VEFA (sulla carta) | Acquirente | 1 % più circa 1,5 % |
| Acquisto tramite società estera non trasparente | Acquirente | nettamente più alto, cifre discordanti fra le fonti |
Su quest’ultima riga sono volutamente prudente: i tariffari pubblicati dalle agenzie e dagli studi del Principato non concordano sull’aliquota applicata alle strutture opache, e non è un dettaglio da dedurre. Se comprate tramite una società, fatevi mettere l’aliquota per iscritto dal notaio prima di firmare qualsiasi cosa. Una buona agenzia questo ve lo dice al primo appuntamento, non alla settima visita.
Tre studi notarili per un intero Stato
Il Principato conta tre soli studi notarili, con competenza esclusiva sui trasferimenti immobiliari. Non c’è concorrenza sul rogito e non c’è nemmeno da cercarla: l’atto passa di lì e basta.
Questo cambia il ruolo dell’agenzia più di quanto si immagini. In Italia una parte del valore aggiunto dell’intermediario sta nel gestire la trafila fra soggetti diversi. A Monaco la trafila è corta, il compromesso prevede di norma un deposito del 10 % vincolato presso il notaio e si arriva all’atto in circa due mesi. Quello che resta all’agenzia è la parte difficile: trovare il bene giusto, valutarlo, e dirvi cosa non va.
I prezzi cambiano di quartiere in quartiere, e parecchio
L’IMSEE, l’istituto di statistica monegasco, ha pubblicato a febbraio 2026 il suo Observatoire de l’immobilier sui dati 2025. Il prezzo medio si attesta a 57.569 € al metro quadro, in calo dell’1,4 % rispetto ai 58.402 € del 2024, su 470 beni censiti.
Attenzione a come si legge quel dato: l’istituto ha cambiato metodo di calcolo e integra ora anche le vendite del nuovo, non solo le rivendite, il che rende il confronto con gli anni precedenti poco affidabile. La lettura per quartiere resta invece molto parlante. Il Larvotto supera per la prima volta la soglia dei 70.000 € con 71.167 € al metro quadro. Monte-Carlo si colloca a 54.009 €, Fontvieille a 52.518 €, La Condamine a 52.104 €, La Rousse-Saint Roman a 51.265 €. Più in alto, il Jardin Exotique scende a 45.168 € e i Moneghetti a 43.797 €.
Fra il quartiere più caro e il meno caro c’è un rapporto di uno a uno e sei. Un’agenzia che vi propone soltanto Larvotto e Monte-Carlo non vi sta necessariamente servendo meglio: vi sta servendo la sua vetrina.
Cinque domande che separano un professionista da una vetrina
Visto che la percentuale è data, il confronto si fa sul resto. Sono le cinque domande che porrei io, in quest’ordine.
- Aderite alla Chambre Immobilière Monégasque? Risposta binaria, verificabile, e chiarisce subito su quale tariffario si ragiona.
- Il mandato è in esclusiva e per quanti mesi? Se vendete, la durata e le condizioni di uscita contano più dell’aliquota.
- Su quale base avete fatto la valutazione? Vendite comparabili nello stesso quartiere e nello stesso stato, non il prezzo medio del Principato.
- Chi acquista, con quale struttura? Persona fisica, società civile monegasca, veicolo estero: l’aliquota di registro cambia e il venditore ha interesse a saperlo prima.
- Che succede se l’acquirente è una persona giuridica? Le società che detengono immobili nel Principato sono soggette a obblighi dichiarativi propri e un cambio di beneficiario effettivo è tassato: un’agenzia che non conosce questo passaggio non è attrezzata per quel tipo di operazione.
Se volete tarare la parte più delicata, quella dell’offerta, ne ho scritto separatamente parlando di quanto offrire per l’acquisto di una casa.
Due cose che a Monaco non funzionano come vi aspettate
Comprare non dà la residenza
L’acquisto di un immobile nel Principato non apre alcun diritto al permesso di soggiorno. La carta di soggiorno si chiede a parte, con una procedura distinta, e per i cittadini extra UE passa da un visto lungo soggiorno francese preliminare. È l’equivoco più diffuso fra chi arriva convinto di risolvere due questioni con una firma.
Non esiste imposta fondiaria, ma esistono altri obblighi
A Monaco non si paga imposta fondiaria e non c’è tassazione sulla plusvalenza immobiliare. Questo però non significa assenza di adempimenti: le persone giuridiche che detengono immobili nel Principato hanno obblighi dichiarativi annuali sui beneficiari effettivi. Chi vi presenta Monaco come un luogo senza formalità sta semplificando parecchio.
Come sceglierei io
Se dovessi comprare domani, scarterei la ricerca dell’agenzia più conveniente, che non esiste, e sceglierei quella che al primo incontro mi mette per iscritto tre numeri: la provvigione con la sua imposta, l’aliquota di registro applicabile al mio profilo, e la valutazione comparata del bene con le vendite recenti dello stesso quartiere. Chi ve li dà tutti e tre senza che li chiediate ha già dimostrato più di quanto dimostri un anno di brochure patinate.
Prima di firmare qualsiasi cosa
La lista dei documenti da farsi consegnare prima dell’acquisto vale più di qualunque comparazione di agenzie.
Aggiornato il 14 agosto 2026. Fonti consultate: IMSEE, Observatoire de l’immobilier sui dati 2025, pubblicato a febbraio 2026, per i prezzi al metro quadro e per quartiere; tariffario delle provvigioni della Chambre Immobilière Monégasque; tariffari di acquisizione pubblicati dagli studi e dalle agenzie del Principato per i diritti di registro. Questo articolo è informazione generale e non sostituisce il parere di un notaio o di un consulente fiscale.
