Una visita dura in media venti minuti, e in venti minuti si decide una cifra a sei zeri. La differenza fra chi esce con un’impressione e chi esce con delle informazioni non sta nel fiuto: sta nell’aver preparato sei domande prima di suonare il campanello.
In breve
- Chiedete la planimetria in visita e confrontatela stanza per stanza.
- Le bollette di un anno dicono più della classe energetica sulla carta.
- I lavori condominiali già deliberati possono ricadere su chi compra.
- Tornate una seconda volta a un orario diverso, senza fare domande.
Prima famiglia: da quanto è in vendita, e perché
È la domanda che apre la trattativa, e va fatta all’inizio della visita, non alla fine.
Un immobile fermo da molti mesi racconta qualcosa: un prezzo fuori mercato, un difetto che gli altri hanno visto, oppure un venditore che non ha nessuna fretta. Le tre situazioni portano a strategie opposte, e distinguerle vale più di qualunque consiglio generico sulla negoziazione. Chiedete anche chi vende: un unico proprietario, una coppia in separazione, tre fratelli dopo una successione. Nell’ultimo caso, prima ancora di trattare, conviene sapere se sono tutti d’accordo.
Le risposte che meritano una verifica
Alcune frasi ricorrono con una regolarità che dopo un po’ si riconosce.
| Quello che vi sentite dire | Che cosa chiedere subito dopo |
|---|---|
| «È tutto in regola, non si preoccupi» | Chi ha firmato l’ultima pratica edilizia, e in che anno |
| «Il condominio è tranquillo, si spende poco» | Il rendiconto dell’ultimo anno e i verbali delle ultime due assemblee |
| «La stanza in fondo l’ha ricavata mio padre» | Come risulta quella stanza nella planimetria depositata |
| «La caldaia è stata cambiata da poco» | La dichiarazione di conformità dell’impianto e il libretto |
Seconda famiglia: chi ha fatto i lavori, e con quale pratica
Questa è la domanda tecnica più importante della visita, e si può fare senza sembrare diffidenti.
Chiedete l’anno di costruzione, quali interventi sono stati fatti e da chi, e se esiste ancora la documentazione delle pratiche. Poi fate la mossa che cambia tutto: chiedete di vedere la planimetria mentre siete dentro casa. Percorretela stanza per stanza, contate le porte, guardate dove il disegno mette il bagno. Se un locale che nel disegno è un ripostiglio nella realtà è una camera con la finestra, non state accusando nessuno: state raccogliendo un’informazione che poi qualcuno dovrà spiegare.
Attenzione alla parola «sanato», usata spesso con leggerezza. Sanato vuol dire che esiste una pratica presentata, protocollata e chiusa, con un numero e una data. Se quella pratica non c’è, non è sanato, è soltanto vecchio. Su come si arriva a saperlo davvero ho scritto una guida a parte, con i controlli che si possono fare da soli prima di spendere in un tecnico: come capire se una casa è in regola.
Terza famiglia: quanto costa tenerla, non quanto costa comprarla
Il prezzo si tratta una volta sola, le spese ricorrenti si pagano per vent’anni.
Sul condominio chiedete l’importo annuo delle spese ordinarie, la presenza di morosità e soprattutto i lavori già deliberati. Non è curiosità: l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile rende chi subentra obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Un rifacimento della facciata votato in assemblea prima del rogito è una voce che entra nel vostro budget, non in quello di chi vende.
Sull’energia, il consiglio che do sempre è di lasciar perdere per un attimo la lettera della classe energetica e chiedere le bollette degli ultimi dodici mesi, riscaldamento compreso. Una casa esposta a nord con infissi singoli lo dichiara nei consumi molto prima che in qualunque attestato. E sugli impianti, la domanda utile non è «funziona», è: elettrico e termico sono corredati della dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/2008, o serve una dichiarazione di rispondenza?
Quarta famiglia: che cosa succede fuori dalla porta
Il contesto è l’unica cosa che non si può cambiare dopo, nemmeno con un budget illimitato.
Chiedete che tipo di persone abita nel palazzo, se ci sono attività commerciali ai piani bassi, come funziona il parcheggio la sera, se il quartiere ha cantieri o progetti in corso. Domande banali che nessuno fa perché sembrano poco serie, e che poi diventano il motivo per cui si rivende dopo tre anni.
- Tornate una seconda volta a un orario diverso, meglio se di sera o nel fine settimana, e limitatevi a stare in silenzio dieci minuti.
- Aprite tutti i rubinetti insieme, compresa la doccia, e guardate la pressione.
- Passate la mano dietro i mobili appoggiati alle pareti esterne, dove l’umidità si nasconde per prima.
- Guardate il quadro elettrico: la presenza dell’interruttore differenziale dice l’età vera dell’impianto meglio di qualunque racconto.
Vivendo vicino al mare ho imparato a fare una domanda in più che altrove non avrebbe senso: da quanto tempo sono stati sostituiti gli infissi e le parti metalliche esposte. L’aria salmastra è severa con le maniglie, le cerniere e le ringhiere, e un immobile a due passi dalla costa può richiedere una manutenzione che la stessa casa, quindici chilometri nell’entroterra, non conoscerebbe.
Contenuto a scopo informativo. Le risposte raccolte durante una visita non sostituiscono la verifica documentale né il parere di un tecnico abilitato o di un notaio prima di firmare qualsiasi impegno.
Dopo la visita comincia il calendario
Fra la proposta accettata e le chiavi c’è una sequenza di scadenze che conviene conoscere prima di trovarcisi dentro.
