Quando una casa non è in regola ?

Ho smesso di usare l’espressione «casa a norma» da quando un geometra mi ha fatto notare che, presa alla lettera, non vuol dire niente. La domanda che serve davvero non è se una casa sia in regola: è quanto è fuori regola, e da quale parte.

Tre regolarità che si rompono separatamente

Quando si dice che una casa «non è in regola» si stanno mescolando tre verifiche distinte, con tre archivi e tre conseguenze diverse.

La regolarità edilizia riguarda i titoli: licenza, permesso di costruire, DIA o SCIA a seconda dell’epoca e del tipo di lavoro. La conformità catastale riguarda la corrispondenza fra la planimetria depositata all’Agenzia delle Entrate e le stanze reali, e nasce da un’esigenza fiscale, non urbanistica. L’agibilità riguarda sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica: dal 2016 non è più un certificato che il Comune rilascia, ma una segnalazione certificata che il privato presenta tramite il proprio tecnico, secondo l’articolo 24 del DPR 380/2001 riscritto dal D.Lgs. 222/2016.

Un appartamento può risultare perfetto in catasto ed essere abusivo dal punto di vista edilizio: basta una planimetria aggiornata dopo un lavoro fatto senza titolo. È la ragione per cui una visura ordinata online la sera prima della proposta non tranquillizza nessuno.

La scala della gravità, dal nulla al problema serio

Le irregolarità edilizie non sono tutte uguali, e la differenza fra un gradino e l’altro vale migliaia di euro.

Il primo gradino merita una parola in più, perché è quello che risolve la maggior parte dei casi domestici. L’articolo 34-bis fissa una tolleranza generale del 2% sulle misure previste dal titolo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, cioè la stragrande maggioranza del costruito, la soglia sale a scaglioni al diminuire della superficie utile: 3% fra 300 e 500 metri quadrati, 4% fra 100 e 300, 5% sotto i 100, 6% sotto i 60. Un bilocale di cinquanta metri quadrati ha quindi un margine molto più generoso di quanto immagini chi lo mette in vendita con l’ansia addosso.

Attenzione a un equivoco che gira parecchio: la tolleranza non copre un’opera priva di titolo. Serve a perdonare l’imprecisione esecutiva di un lavoro autorizzato, non a legittimare qualcosa che non è mai stato chiesto a nessuno.

Quando l’irregolarità blocca davvero il rogito

Contrariamente a quello che si sente ripetere, la presenza di un abuso non rende nullo l’atto di compravendita.

La nullità prevista dall’articolo 46 del DPR 380/2001 è una nullità testuale: colpisce l’atto che non contiene la dichiarazione del venditore con gli estremi del titolo edilizio. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno chiarito che se in atto sono indicati gli estremi di un titolo realmente esistente e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione rispetto a quel titolo. Tradotto: il notaio può stipulare, e l’abuso diventa un problema di chi compra.

Blocca invece davvero il rogito la mancanza della dichiarazione di conformità catastale, richiesta a pena di nullità dall’articolo 29, comma 1-bis della legge 52/1985: gli intestatari devono dichiarare in atto che dati e planimetria corrispondono allo stato di fatto, oppure allegare l’attestazione di un tecnico abilitato. È la ragione per cui una difformità catastale, che sulla carta sembra il problema minore, è quella che fa slittare più spesso l’appuntamento dal notaio.

E se manca l’agibilità?

La casa si vende comunque, ma il venditore risponde di quello che non consegna.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 22651 del 5 agosto 2025, ha riconosciuto all’acquirente la possibilità di rifiutare il pagamento del saldo in mancanza dell’agibilità, perché quella mancanza incide sulla commerciabilità economica del bene e sulla possibilità di ottenere un mutuo. La distinzione che conta è fra un difetto puramente formale, una pratica mai presentata su un immobile regolare, e un’assenza sostanziale dovuta a requisiti non raggiungibili, per esempio altezze interne insufficienti. Nel primo caso si tratta il costo della pratica, nel secondo si è davanti a qualcosa di molto più serio.

Che cosa succede a chi compra lo stesso

L’irregolarità edilizia segue l’immobile, non la persona che l’ha commessa.

Chi acquista si ritrova titolare del bene e destinatario degli eventuali provvedimenti dell’ufficio tecnico comunale, anche se l’ampliamento l’ha fatto un proprietario di trent’anni fa. Sul piano pratico questo significa tre cose molto concrete: la banca può ridurre o rifiutare il mutuo se il perito rileva la difformità, la rivendita futura si scontrerà con lo stesso problema, e i lavori di ristrutturazione con accesso agli incentivi fiscali richiedono la regolarità dell’immobile.

La mia regola, dopo qualche trattativa vissuta da vicino, è banale: prima di parlare di prezzo voglio sapere in che gradino della scala siamo. Se la risposta è «una piccola cosa che si sistema», chiedo che a dirlo sia un tecnico per iscritto, non il venditore a voce. Sul vocabolario esatto di questa materia, che è la metà del problema, ho scritto una guida a parte su che cosa si intende per legittimità di un immobile.

Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo del parere di un tecnico abilitato o di un notaio sul caso concreto. Le variazioni essenziali sono definite dalle leggi regionali entro il quadro dell’articolo 32 del DPR 380/2001: prassi, moduli e tempi cambiano da Comune a Comune.