Il modo peggiore di chiedere i documenti è chiederli uno alla volta, man mano che ci si pensa. Il modo giusto è una richiesta sola, scritta, prima della proposta, con tutto dentro. Chi vende in buona fede ve li dà in una settimana. Chi ci mette un mese vi sta dicendo qualcosa.
In breve
- Visura catastale e ispezione ipotecaria sono due documenti diversi con due funzioni diverse.
- Dal 18 dicembre 2025 una provenienza per donazione non mette più a rischio chi compra.
- Le spese condominiali dell’anno in corso e del precedente possono essere chieste a voi.
- Chiedete tutto in una sola richiesta scritta, prima di firmare la proposta.
- 1 La lista, in un colpo d’occhio
- 2 Visura catastale e ispezione ipotecaria: la confusione più costosa
- 3 L’atto di provenienza, e la donazione che non fa più paura
- 4 Il fascicolo edilizio, quello che richiede più tempo
- 5 Le carte del condominio, che quasi nessuno chiede
- 6 Impianti, agibilità, energia
- 7 Un dettaglio sul venditore, non sull’immobile
La lista, in un colpo d’occhio
Questa è la richiesta che consegno al venditore o all’agenzia prima di parlare di cifre.
| Documento | A che cosa serve davvero |
|---|---|
| Atto di provenienza | Dice come il venditore è diventato proprietario e riporta gli estremi dei titoli edilizi |
| Ispezione ipotecaria | Rivela ipoteche, pignoramenti, servitù e trascrizioni pregiudizievoli |
| Visura e planimetria catastale | Identificano l’immobile, la rendita e la distribuzione depositata |
| Titoli edilizi ed eventuali sanatorie | Provano che quello che vedete è stato autorizzato |
| Agibilità | Attesta sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica |
| Attestato di prestazione energetica | Va allegato al rogito e anticipa il costo delle bollette |
| Attestazione dell’amministratore | Spese pagate, morosità, lavori deliberati, liti in corso |
| Regolamento di condominio e ultimi verbali | Vincoli d’uso, millesimi, decisioni già prese che pagherete voi |
| Documentazione degli impianti | Dichiarazione di conformità o, se manca, di rispondenza |
Visura catastale e ispezione ipotecaria: la confusione più costosa
Sono due documenti diversi, rilasciati da due archivi diversi, e solo uno dei due vi dice se sulla casa grava un’ipoteca.
La visura catastale descrive l’immobile ai fini fiscali: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza e rendita. Riporta anche un’intestazione, ma quell’intestazione non fa prova della proprietà. Il Catasto registra, non certifica chi è il titolare del diritto.
L’ispezione ipotecaria, che si richiede al servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, è tutt’altro: consulta i registri immobiliari e mostra la catena delle trascrizioni e delle iscrizioni, cioè i passaggi di proprietà, le ipoteche, i pignoramenti, i sequestri, le domande giudiziali. È lì che si scoprono le brutte notizie, ed è un documento pubblico che chiunque può chiedere, anche senza delega del venditore. Molte guide attribuiscono queste informazioni alla visura catastale: è un errore che può costare una caparra.
Una conseguenza pratica: la proprietà si dimostra con l’atto e con la sua trascrizione nei registri immobiliari, non con l’intestazione catastale. Se le due cose non coincidono, va capito perché prima di andare avanti.
L’atto di provenienza, e la donazione che non fa più paura
L’atto di provenienza racconta la storia recente dell’immobile, e per anni una di quelle storie ha bloccato le trattative.
Se il venditore aveva ricevuto la casa in donazione, l’acquirente rischiava l’azione di restituzione dei legittimari lesi, cioè di vedersi togliere l’immobile anche molti anni dopo. Le banche lo sapevano e spesso rifiutavano il mutuo. Questo assetto è cambiato: l’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli articoli 561 e 563 del Codice civile e ha trasformato la tutela del legittimario da reale in obbligatoria. In pratica la riduzione della donazione non pregiudica più chi ha acquistato a titolo oneroso dal donatario: il legittimario ottiene un indennizzo in denaro, non il bene.
Resta un margine residuo per chi acquista a titolo gratuito, e resta il regime precedente per le successioni aperte prima della riforma nei limiti previsti dalla disciplina transitoria. Continuate quindi a chiedere l’atto di provenienza e a farlo leggere al notaio, ma senza il timore reverenziale di qualche anno fa.
Il fascicolo edilizio, quello che richiede più tempo
I titoli edilizi sono l’unico blocco documentale che non dipende dalla buona volontà del venditore ma dai tempi di un archivio comunale.
Chiedete gli estremi di permesso o licenza, le eventuali pratiche di condono o di sanatoria, le SCIA e le DIA successive. Poi fate confrontare quei grafici con lo stato dei luoghi da un tecnico: è l’unico modo per sapere se la casa è realmente conforme a quanto autorizzato. Le tempistiche e la procedura le ho descritte per esteso in come si verifica la legittimità di un immobile, perché è la parte del processo che va avviata per prima.
Le carte del condominio, che quasi nessuno chiede
Chi subentra a un condomino risponde in solido con lui dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Lo prevede l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, e significa che l’amministratore può bussare alla vostra porta per debiti che non avete fatto voi. Per questo servono l’attestazione dell’amministratore su spese e morosità, i verbali delle ultime assemblee e il regolamento. I verbali contano quanto l’attestazione: un rifacimento della facciata deliberato sei mesi prima del rogito è una spesa che arriverà a voi, e in trattativa vale esattamente il suo importo.
Il regolamento di condominio, se di natura contrattuale, può inoltre contenere vincoli sull’uso delle unità, per esempio il divieto di destinarle ad affitto turistico o ad attività professionale. Se avete in mente un progetto preciso per quella casa, leggetelo prima di comprarla.
Impianti, agibilità, energia
È il blocco che incide meno sulla validità dell’atto e di più sul portafoglio nei due anni successivi.
Per gli impianti, il riferimento è la dichiarazione di conformità prevista dal decreto ministeriale 37/2008. Sugli immobili più datati manca quasi sempre, ed è una situazione ordinaria: in quel caso un tecnico abilitato può redigere una dichiarazione di rispondenza. Chiedetela, oppure mettete in conto la messa a norma.
Per l’agibilità, ricordate che il vecchio certificato rilasciato dal Comune non esiste più: dal 2016 si tratta di una segnalazione certificata presentata da un professionista. Su un immobile costruito decenni fa può semplicemente non esserci nulla, e non è di per sé un abuso: va valutato con il tecnico.
L’attestato di prestazione energetica lo procura il venditore a sue spese, va richiamato negli annunci e allegato al rogito. In caso di omessa dichiarazione o allegazione le parti rispondono in solido e in parti uguali di una sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro. Guardatelo anche per quello che è, cioè una stima dei consumi futuri di quella casa.
Un dettaglio sul venditore, non sull’immobile
Prima di chiudere, una verifica che riguarda la persona e che salta fuori sempre troppo tardi.
Serve conoscere lo stato civile e il regime patrimoniale di chi vende. Un immobile acquistato in costanza di matrimonio in regime di comunione legale appartiene a entrambi i coniugi, e la vendita richiede il consenso di entrambi. Se il venditore è una società, servono visura camerale e verifica dei poteri di firma di chi si presenta al rogito. Sono controlli che il notaio fa comunque, ma scoprirlo il giorno dell’atto significa rinviare tutto di settimane.
Contenuto a scopo informativo, non sostitutivo del parere di un notaio, di un avvocato o di un tecnico abilitato. Norme e adempimenti possono cambiare e variano anche a livello locale: fate verificare la vostra situazione specifica prima di firmare una proposta.
A che punto della trattativa siamo
I documenti si chiedono prima della proposta, ma la sequenza completa ha altre cinque tappe.
